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從去年第四季度開始,天津市開發區和塘沽區房地產市場中的新建商品房供應量持續下滑,到了年末纔略有好轉。與之相反的是,兩區的社區商鋪不斷有新增商品入市,成為了濱海樓市年關過渡期獨特的風景。
供應急劇增加
近期,東方名居、康居園城市之光、福州道商業社區、貽豐園商鋪、五棟樓時代名居等項目的社區商鋪先後入市,給冷清的商品房市場帶來了些許活力。貽成尚北的商鋪在經歷了前期的宣傳後,後期准備入市,屆時塘沽區的商鋪銷售則會面臨較為激烈的競爭。
上述項目除了福州道商業社區和貽豐園商鋪銷售周期較長,目前是新推產品入市之外,其餘項目均是在住宅產品基本清盤後供應的商鋪產品。這些項目多數集中在塘沽區,兩區的樓市也形成了開發區各種產品形式的新增面積都落後於塘沽區的局面。
這些近期入市的商鋪形成了有效的供應層次,產品結構比較豐富,既有上千平方米的賣場,也有200平方米、300平方米左右的獨立小商鋪。資金背景雄厚的大買家和實力一般的中小投資者都有一定的選擇餘地。
價格穩中有昇
雖然最早的項目入市時間也不足3個月,但是部分項目的平均單價已經出現了1000元左右的上漲。塘沽區的某社區商鋪在去年11月份時單價是13000元,據該項目工作人員介紹,現在最便宜的平均單價已經超過了14000元。
每平方米14000元至每平方米15000元是塘沽區商鋪的普遍價格。開發區的商鋪價格則明顯要高出一個檔次,第二大街上的某項目由於鄰近樂購超市周邊的泰達老商圈,商鋪價格自然也跟著『沾光』。據了解,該項目臨街商鋪的單價在每平方米22000元左右,比塘沽區的普遍價格高出34%左右,該小區內的商鋪價格也超過了每平方米11000元。
在塘沽杭州道上的某商鋪項目一期10套已於近期銷售一空,平均價格在15000元左右。該項目負責人表示,二期將在近期銷售,價格肯定會有小幅上漲。
政策延緩銷售進度
去年9月27日,中國人民銀行和中國銀監會聯合發布了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,《通知》不僅使『第二套房』成為了去年中國房地產市場的熱門詞匯,其中關於商業用房貸款的相關規定也對市場產生了一定影響。
《通知》中規定,商業用房貸款的首付款比例不得低於50%,期限不得超過10年,貸款利率不得低於同期同檔次利率1.1倍。據記者了解,首付比例的提高擋住了部分中小投資者。某項目負責人透露說,對於只能承受40%首付的投資者,獨立商鋪多出的10%大約在50萬元左右,對他們不是小數目。
塘沽區部分項目的銷售速度受到了政策的影響。雖然供應量比新建住宅更為活躍,但是在銷售環節上,塘沽的商鋪和住宅在近期都比較『慢熱』。開發區內某項目在去年12月份上市,現在只有鄰近十字路口的商鋪成功售出,仍有很大的選擇餘地。
在去年出臺的房貸新政中,商業用房貸款首付比例提高到5成考驗著投資者資金實力,貸款利率不得低於同期同檔次利率的1.1倍的規定則考驗著投資者對回報的預期,正如貸款新政對第二套房購買者的打壓,利率的增加無疑對無法一次性付清全款的中小投資者造成了很大影響。
業內人士分析,資金實力強的投資者往往更看重後期收益,對先期的利息損失不是十分敏感,而實力有限的投資者則成為房貸新政的最大打壓群體,無論住宅地產還是商業地產。即使商業地產在最短的時間內成功出租,1.1倍的利率也明顯擠壓了他們的獲利空間。
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