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月18日,就北京市國土資源局初步提出的關於兩限房新政策走向,首都經貿大學房地產研究所教授張躍慶表示。對於市民廣泛關注的搖號問題,張躍慶認為這種方式有利於更多人獲益。
關於購買資質
兩限房關注更急迫人群
國土局提出,重點工程搬遷戶,符合經濟適用房購買標准,決定放棄經濟適用房想買兩限房,家裡有重病人、殘疾人的家庭,可優先購買經濟適用房。對此,您怎麼看?
張躍慶表示,兩限房總體上,是保障中低收入者的住房需求,但民生也有個先後,應該先解決最急迫需要解決的那一類人。
搖號是為了更多人獲益
根據初步計劃,兩限房購房者的資質審核要進行兩級審核、三級公示,房地產商無權審核,兩限房銷售初始,考慮到可能的供不應求的局面,會采取搖號的方式。這種嚴格的資質審核管理,是非常必要的,可以有效防止兩限房的銷售,重蹈以前經適房被富人買下的覆轍。以前經適房銷售之所以出現問題,就是因為把銷售的權力給了開發商,開發商為了多賣房,是不會特別關注購買者資質的,由政府部門嚴格審核,由開發商銷售,把審核權和銷售權分開,可以盡可能地避免這種行為的發生。
至於搖號,只是銷售的一種方式。相對於排號的方式,它更加公開透明,也可以避免市民熬夜排隊的情況出現,在供給有限的情況下,是一種不得已的方式,根本的辦法,還是加大兩限房的供應量。
綠卡人群審核可能較嚴
國土局提出,兩限房購買者須具備北京戶口,持北京綠卡的、北京市吸引的人纔可臨時調劑供應。這些綠卡持有者相對收入較高,這是否與兩限房保障中低收入家庭住房的初衷相違背?
張躍慶表示,這個政策還是符合中央精神的。兩限房應該主要解決的是中等收入階層的住房需求,綠卡持有者中的絕大多數,應該還是符合這個條件的,對於一些可能的高收入者,我想首先政府會在收入水平、家庭資產等方面,對其做進一步的限制和審核。其次,如果這些高收入者購房為了投資,政府應該在銷售政策上對這一塊進行限制,防止這種情況發生。
北京之所以考慮給這部分綠卡持有者調配供給兩限房,主要也是出於促進北京產業發展的角度考慮,是一些相關的配套政策。
關於上市交易
上市使資源利用最大化
國土局透露,兩限房必須在5年後纔能上市銷售,而且政府會收取一定比例的市場溢價金,但會低於經適房,這個辦法是符合市場經濟規律的,也符合住房制度的政策規定。兩限房畢竟不是純粹的商品房,事實上也是享受了政府的政策優惠的,只是沒有直接的補貼。因此,在其上市交易時,政府收取一定比例的溢價金是合適的,因為政府一開始的政策優惠是為了解決住房困難人群的住房需求,如果你上市交易了,證明你已經不屬於這部分人了,政府收回對你的補償是沒有問題的。此外,允許兩限房在一定年限後上市交易,是一個對居住者和政府都有好處的事情。對於居住者而言,可以滿足他不斷提昇的住房需求,過幾年條件好了,當然可以買個更好的房子住;對政府而言,其退出的房子,進入二手房交易市場,又可以解決另一部分人的住房問題,使有限的資源得到了最大配置。
關於價格
認為價格還有降低空間
兩限房目前采取定售價、競地價的方式。一些高於經適房標准,又買不起商品房的市民認為,兩限房的房價還是貴,現行政策是解決問題的方法之一。另外,我還有一個建議,也可以由政府設定一個最高價,開發商在不降低質量的情況下,競銷售價格,價低者勝,這樣,可能形成一個更合理的價格。
兩限房不一定平抑房價
兩限房的推出,減少了購買商品房的需求,但目前,影響我國房地產市場價格的因素很多。因此,需求減少,並不一定意味著房價會降低。
關於性質
兩限房是特殊的商品房
國土部門曾數次強調,兩限房的本質屬性是商品房,要按市場的規律來辦,但政府又對其進行了很多限制,不光是兩限房,即使是經濟適用房和廉租房,本質上也是在市場機制下,按照商品房的操作模式在運作,開發商是可以取得合理利潤的,是符合我國進行的住房商品化改革大方向的。
不過,住房本身就是一種特殊商品,價格較高,關系民眾生活,住房市場更多的應該是消費市場,而不是投資市場,因此,在推動其進行市場化改革的同時,政府必須對其進行調控。現在對兩限房采取的諸多限制措施,是政府對其進行宏觀調控的表現,因此,這兩個並不矛盾。住宅市場不能是完全的自由競爭市場,不能用市場的辦法解決市場的問題。
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