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房地產商發出入住通知,購房人卻認為房子無法入住。房子交付總不能公說公有理、婆說婆有理,房子是否能夠交付,只能看房子有沒有達到合同約定的交房條件。因此,要避免入住糾紛,必須從簽好合同入手。
交付條件要明確
購房人在約定合同第八條交付期限時,最重要的是約定好交付條件。隨著《北京市城市房地產轉讓管理辦法》出臺,北京市對標准合同進行了修改,在合同第八條中將取得《竣工驗收備案表》和《面積實測技術報告書》作為了房地產商在交房期限前必須完成的工作,購房人簽約時千萬不要同意房地產商對此約定進行更改或附加變通條件。
《竣工驗收備案表》雖是房地產商自己填寫,但要得到有關部門同意備案,是需要向備案部門提供規劃、公安消防、環保、城市建設檔案管理、人防等部門出具的認可文件或者准許使用文件的,購房人可由此知道房地產商所交付的房屋是否符合原來規劃的要求。購房人收房時一定要看到備案表的正本,並檢查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。
由於合同第五條約定了購房人在實測面積和合同約定面積誤差超過3%時可以選擇退房,而目前北京的法院在處理房地產糾紛案件時,通常把購房人收房視為購房人事實接受了房屋,放棄了要求退房的權利,因此購房人在收房前能看到《面積實測技術報告書》,是購房人能及時做出選擇的必要條件。
在北京,目前沒有『商品住宅交付使用批准文件』,約定『經分期綜合驗收合格』則往往會給房地產商鑽空子。建議購房人在約定第幾種條件時不要選這兩條,而是自己約定第5種條件,即『達到合同第十三條和第十四條及補充協議第幾條的約定要求』。
別簽『開口』合同
購房人特別要注意的是合同第八條可能會給房地產商留出的『後門』,房地產商如果在『如遇下列特殊原因』後面添寫了過多的免責條款,合同約定的期限將會變成沒有期限。
『不可抗力』是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況,我國《民法通則》、《合同法》上均有清楚的定義,購房人按照法律應接受房地產商在出現『不可抗力』時的免責。如果房地產商在免責條款的空行中填寫其它免責條款,購房人則要多加小心了。
『因天氣原因』:下雨下雪,冬天氣溫低是房地產商事先應預估到的,如果一定要寫上,就寫明大雨、大雪、氣溫低於多少度的天數超過多少天(以國家氣象部門確認的為准)。
『因配套工程影響』:如果土地已做好『七通一平』,這種影響基本不存在。如果需先做『七通一平』,房地產商也應把時間事先算進去,最多給一個規定的寬限期,而避免敞口,並要求相關的市政部門提供具體影響時間的證明。
『因施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決』:這話怎麼解釋都行,而且這是房地產商自己的問題,『沒有金剛鑽、別攬瓷器活兒』,購房人要避免房地產商寫上這條免責理由。
『因材料供應延誤』:這屬於房地產商向材料供應商索賠的問題,責任不應轉嫁給購房人來承擔。
『因政府政策改變而帶來的延誤』:什麼叫『政府政策改變』,房地產商認為申請變更規劃可以批准,而實際政府有關部門沒有批准或批了很長時間叫不叫政策變化?如果約定這個免責條款,最好寫明以哪個部門出具的證明為准。
最後想提醒購房人的是:在房地產商逾期交房免責問題上,不管您接受了房地產商加上的哪一條,都要跟上一條:房地產商在免責條件發生之日起多少天內用什麼具體方式告知購房人,防止房地產商在不能按時交房時花錢買關系搞假證明。有可能的話最好爭取在『但如遇下列特殊原因,除雙方協商同意解除合同或變更合同外,出賣人可據實予以延期』後面加上『但不得超過()天』。
避免『得不償失』
如果購房人能在合同第八條將房地產商的免責時間封口,在約定合同第九條出賣人逾期交房的違約責任時,可以按標准合同的第1種方式進行約定,如果能將逾期時間分段,賠償金額逐段提高(逾期第2個月比逾期第1個月的賠償高)就更好了,同時要避免約定的違約金的比率比第七條約定得低。
購房人要注意該條違約金的比例是以購房人已付房款為基數的,同樣條款對不同方式付款的購房人的賠償是不同的,購房人可以參考《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第十七條:『商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。』算一下自己付款方式下的違約金比例是否合適。貸款買房的人要注意在合同中約定的房地產商逾期交付使用房屋的違約金至少要高於自己要付的貸款利息。
筆者在此提醒購房人,一旦出現購房人可以選擇退房的情況,如果房地產商只賠償利息,顯然無法彌補購房人的損失,至少會賠進合同印花稅和辦理貸款時發生的律師費、保險費等費用。因此建議購房人最好能在約定中加上一句話:『買受人的實際經濟損失超過出賣人支付的違約金時,實際經濟損失與違約金的差額部分由出賣人據實賠償。』
如果購房人不能在合同第八條將房地產商的免責時間封口,最好自行約定第2種方式,在借鑒上述方法約定房地產商逾期交房違約責任的同時,明確即使出現了合同第八條所說的房地產商逾期交房可以免責的情況,超過合同約定的交房時間多少日,購房人也可選擇退房,退房的具體方式可參照標准合同第九條第1種方式進行約定。(
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