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07年中國房地產經歷了太多的陣痛:房價暴漲、地價上漲、地產寡頭初現、金融調控、樓市入冬等一系列現象表面地產在即將過去的一年中經歷了太多的風雨。展望2008,我想房價、政府住房保障體系這兩大問題應該是大眾最關注的。
一、2008年房價會繼續呈現上漲勢頭
從04年開始的這輪宏觀調控,其調控的根本出發點是防范投資過熱,避免出現嚴重的金融風險,而不是抑制房地產價格上漲。具體的操作手法是:收緊地根、收緊銀根。現在的問題是地根是收緊了,但是銀行信貸仍然充足。
雖然在07年年底,央行加強了房產信貸管理,確定了以家庭為單位的房貸政策,但是從各商業銀行所表現出來的置若罔聞的態度,相信進入08年以後,銀行信貸寬松的政策不會發生根本性變化。國家實施房地產調控一方面是抑制投資過熱,另一方面卻刺激需求。對需求采取保護,對土地采取收縮政策,可供產品越來越少,價格上漲就非常正常了,這就是07年房價上漲的最真實『動力』。
在08年,政府可能會繼續加大對樓市的調控力度。但是從中長期來看,房地產前景依舊光明。最近5年,將是中國經濟增長最快最好的時期,這其中房地產作為發展的『引擎』功不可沒。由於經濟快速發展,城鎮居民收入的大幅增加和財富積累,城市化進程的快速推進,置業高峰期人口比例進一步加大,以及近年來高校擴招畢業生急劇增加等等都構成了商品房的旺盛需求。這種需求在08年年初會因為市場濃厚的觀望情緒影響而『減緩』,但是不可能完全被抑制,最終會在中期被大范圍的『釋放出來』。
由於我國長期處於地少人多的國情,又要保證糧食供給安全,中央必須嚴守18億畝耕地生命線,這意味著我國住宅用地緊張的局面將長期存在。同時由於地方政府有意識的『囤地』或延期『供地』,加上開發商故意的『囤房、惜售』,商品房供給在本身就緊缺的情況下又被大大『縮水』,因此地價上揚,價格上漲是無庸質疑的。但是相信政府和開發商在強大的民憤壓迫下,那種07年房價『一日千元』的上漲速度將不會出現,房價會出現溫柔的小幅上漲。
二、政府保障力度令人關注,住房民生仍多艱
在過去的一年裡,房地產到底是一種純粹的商品,還是一種帶有公共性質屬性的商品,大家爭論不休。在開發商眼裡,他們開發的就是一種純粹商品,因此他們生產出來的房子是與窮人或中低階層無關的。但是當政府住房保障處於『鏡花水月』,而高房價又讓70%的社會大眾買不起房的時候,房價就成了一個影響社會安定團結甚至和諧的政治問題。
07年,全國各大城市都把保障住房作為城市建設的重點。在保障性土地供應方面有所側重,同時加大了保障住房建設速度。在北京政府就高調宣布要推出兩個1千萬工程,以期望讓更多買不起房的人『居者有其屋』。
在房價高企問題突出時,政府終於『回頭』來關注廉租房、經濟適用房這種帶有福利性住房,此舉無疑讓大眾感到欣喜並令人振奮的。但是問題的關鍵是現在保障住房的供應量還永不能滿足大多數人的居住需求,『僧多粥少,萬人爭過獨木橋』的局面依然嚴峻,這其中『夾心層』的購房問題顯得尤其突出;其次保障住房的供應速度緩慢,在缺乏利益刺激的情況下,政府是否真正願意承擔更多的責任?鑒於商品房價格已經嚴重脫離房價收入,同時社會財富又大量集中在少數先『富裕』起來的少數人手中,因此建立一個多層次、能滿足不同群體需求的住房保障體系就顯得至關重要。
展望2008年的中國樓市,商品房市場的發展前景令人樂觀而欣喜。但是在地產業欣欣向榮的背後,大眾的住房問題顯得更加嚴峻。如果用一句話來展望,那就是:中國房地產前景光明但是民生依然多艱。
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