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深圳中天公司老總攜款失蹤、『創輝租售即將倒閉』、北京中大恆基關閉店門,近一段時間,連續出現的房地產中介行業資金鏈斷裂、倒閉事件,勢必引發更大規模的行業信任危機——民眾擔心自己所諮詢的中介都有可能關門,這將導致成交量繼續萎縮,一些本已瀕臨倒閉的中介公司進入更大的危機。
也許,隨著房地產嚴冬的繼續延續,更多的房地產中介會逐漸倒閉,但這就能換取房地產開發商的整體動搖麼?事實上,我們要謹防中介危機背後的逆淘汰危機。這種洗牌過程恐怕也是某些大房地產商所樂見的結果——通過對中小房地產商的清洗,形成行業資源的加速集中化。屆時,掌握了行業資源的大房地產商們有可能形成價格聯盟,對供給量根據利潤率進行調整——有土地不開發,有房子不賣,使得民眾高價買房。
寡頭壟斷也會阻礙競爭。當幾家大房地產商可以通過高價賣房獲得巨額利潤,又將資本投入到土地資源的搶奪時,土地交易的競拍環節,事實上就驅逐了中小房地產商。資源分配的貧富分化,讓行業內差距不斷拉大,也許目前地產中介紛紛關閉店門的情景,在不遠的將來,就會發生在中小房地產商身上,最終會導致中小房地產商的消亡。
競爭有利於保持價格低廉,並促使企業不斷變革以避免被擠出市場。但當房地產市場變成大房地產商只需要通過控制土地『入口』,就能掌握房價的話語權。
相關部門對房地產中介管理不到位也是重要原因之一。一些部門把更多精力放在了助推房地產開發、擴張甚至圈地上,哪還有精力對房地產中介進行規范管理?對中介盲目在全國擴張店面,一些地方來者不拒,來者必批,且一批了之,只管收取管理費。
有關部門應該負起監管責任,對房地產中介機構的經營情況進行全面排查,發現有倒閉苗頭的,要立即采取有效措施,以保護各方合法權益。
可以預見的是,隨著房地產新政的繼續強化,房地產中介行業必將優勝劣汰。而房地產調控如何真正治本,避免形成逆淘汰,還需有關部門按照市場規律制定相關政策。
雖然房市虛熱高企對宏觀經濟運行和民生期望背道而馳,但是房市直線下跌的硬著陸趨勢依然不容樂觀。所以,房地產中介紛紛關門的『骨牌』效應,其實應該是更危險的。
眾所周知,近兩年來,國家在調控房市問題上,采取的是穩健有序組合緩滯的宏觀調控政策,目的就是使高企的房市慣性逐步引導進入健康的市場軌道。正因為如此,無論是去年年底上調存款准備金率,還是中央經濟會議確定的今年從緊的貨幣政策,還是房貸、第二套住房貸款抑或其他財稅政策的綜合運用,都是有步驟地引導和牽引,避免房地產陡然走低對國計民生造成措手不及的局面。
從房地產中介紛紛關門暴露的市場苗頭看,去年第四季度以來京滬穗深等地房地產價格的走低,看來並非是開發商刻意的營銷策略。很現實的邏輯就是——房產中介遭遇寒流,房價掉水還會遠麼?
筆者以為,應該正視房產中介市場帶來的信號,防患於未然,避免這種頹勢傳染到房地產一線市場。如果說,2007年之前的宏觀調控在於穩定房市價格,竊以為當前的房地產政策應該是穩保房市價格:一是通過信貸緊縮和嚴格的土地控制,不再審批新的房地產項目;二是對已經進入市場的房地產項目,實行行政主導的價格乾預,最大限度地促進市場消化。
當務之急,最重要的是介入房地產中介調查,避免『骨牌』效應擴大。通過法治手段懲戒那些攜款潛逃的中介資本,最大限度地減少民眾損失。
很多人把原因歸咎於政策調控太快太猛,並驚呼房產中介企業的嚴冬來了。在筆者看來,房產中介企業紛紛倒閉關門,未必是壞事,它僅僅是階段性的陣痛,陣痛過後陽光必將更加燦爛。
因為是新興行業,國家在房產中介方面的立法規范相對滯後,目前僅有建設部的《城市房產中介服務管理辦法》、《關於加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》和《城市房地產管理法》第三條加以調節,大多數地方也沒有配套法規加以補充。房產中介的洗牌,也必將把立法工作提到議事日程。
從目前來看,至少有四個方面需要通過法規來規制:一是需要明確中介服務的性質,究竟是一種單純的房產經紀,還是具有《合同法》中的居間合同行為?二是需要制定中介格式合同,現在市場上運行的房地產居間合同,大部分為居間人提供的格式合同,或者是買賣一方提供的格式合同,我們應該借鑒國外的先進經驗,由房地產主管部門在公平、平等的基礎上,制訂出相關的房地產中介標准合同文本,強制房地產市場中介組織使用。三是需要法律明文規定具體的、可操作性強的信息披露制度,包括房屋的產權是否合法、清晰,有無被抵押或被查封的情況,包括是否存在社區犯罪、漏水、牆體爆裂、環境噪音、鄰裡乾擾等問題,並明確規定賣方、買方和中介的權利和責任。四是要硬性規定第三方監管,強制使用專用賬戶,銀行要制定具體監管細則,加大監管力度。
房產中介企業的倒閉可以促使業內充分洗牌,並進行痛後的反思,從而制定行業標准。任何新生事物的發展,都不可能一帆風順,房屋中介行業是我國在20世紀90年代中後期發展起來的新興行業,因缺乏行業標准,魚龍混雜,一直處在低門檻擴張及監管盲區,出現問題是難以避免的。每一次嚴冬,都是一次優勝劣汰,它將促進房產中介行業更加規范,更加自律。
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