自現任總統盧武鉉政府去年收緊政策以來,過熱的韓國房地產一直降溫,卻陷入高房價、低成交額和供過於求並存的困境。
盧武鉉政府遏制房價舉措
2006年11月14日,建設交通部長官秋秉直和兩名總統政策顧問因房地產市場政策飽受抨擊而表明辭意。
11月15日,韓國副總理權五奎說,政府『向無住房平民表示歉意』。
當天,韓國財經部、建設交通部和環境部發表聯合聲明,並公布穩定房地產市場的新方案。聲明說:『政府將把政策重點放在以低廉價格供應大量保證質量的住房上,並將從速完成。』
11月20日,韓國政府開始實施穩定房地產市場的新方案。
房地產市場走向是韓國當選總統李明博的政策關注之一,他在競選期間稱要帶領韓國進入『第二套房時代』。自現任總統盧武鉉政府去年收緊政策以來,過熱的韓國房地產一直降溫,卻陷入高房價、低成交額和供過於求並存的困境。
下一屆韓國政府因此面臨嚴峻挑戰,即如何復蘇房地產市場。
交易銳減比上年減少三分之二
韓國房地產經紀人鄭斗玄(音)說,自己從事這行30年,從沒見過房地產市場像今年這樣突然陷入停頓。幾年前,韓國房地產市場炙手可熱,隨著成交量上昇房價急速攀昇。但去年以來,無論買房或賣房的數目都大幅減少,盡管房價終於停止繼續攀昇,但韓國的整個房
地產市場卻似乎突然陷入停頓。
『整個房地產市場達到冰點,』今年65歲的鄭斗玄說,『人人都在觀望。』
近一年來,韓國房屋交易量銳減,首爾的情況尤其突出。韓國建設交通部的數據顯示,今年10月首爾公寓買賣成交8680套,比一年前水平減少近三分之二。
韓國國民銀行的數據顯示,在2002年到2007年期間,首爾的房價以每年93%的高速持續上漲,今年12月只上漲了3%。在韓國全國,今年房價上漲2.1%。政府打壓突然降溫樓市陷停頓不少房地產經紀人、開發商和經濟學家認為,持續快速增長的韓國房地產突然降
溫,因為盧武鉉政府去年11月對市場的乾預有效。
在2002年就任總統初期,盧武鉉沒有立即采取措施為房地產市場降溫。但去年11月15日,韓國政府發表穩定房地產市場的方案,收緊政策,打擊房地產投機。
為遏制房地產投機,新方案要求,金融機構住房貸款額度不能超過實際市場房價的40%,上調資本稅近六成。此外,新方案還對一些銀行貸款加以限制,設定月供額度不超過月收入40%的貸款條件。
為提高普通市民購買能力,韓國政府決定,將住宅金融公社的長期抵押貸款利率下調0.15%。此外,政府還計劃加快新建衛星城,以遏制首爾等大城市房價的急劇攀昇。
盧武鉉政府的乾預措施實施一年來,確實止住房地產市場繼續昇溫,但卻好似一劑『猛藥』,令整個市場陷入停頓。
房地產經紀人金斗玄說:『盧武鉉向我們投下一枚炸彈。』他說,即使在1997年亞洲金融危機爆發後,生意也比現在好。『在危機當時,至少還有人賣房,』他說,『現在,他們什麼都不做。』
然而,乾預政策並沒有停止人們對房地產市場走向的猜測。韓國KS經濟研究所所長金光秀(音)說,人們仍然懷疑開發商的瘋狂贏利是否會繼續。
扭轉不易總統選舉關注房產政策
在剛剛結束的韓國總統選舉中,熱門話題之一是如何令房地產市場恢復正常運轉。但一些經濟學家認為,破除韓國房地產泡沫並不容易。
當選總統李明博的競選綱領中出現『第二套房』的關鍵詞。他承諾,當選後將致力於在韓國實現115%的住宅普及率,進入第二套房時代。此外,韓國政府『將向每對平民新婚夫婦義務提供一套面積小於83平方米的住宅』。韓國每年有25.6萬對新人登記結婚。
至於房地產市場時下的困境,李明博承諾,將通過降低資本稅和其他相關稅收的手段令市場回溫。
然而,不少經濟學家認為,即使調整現任政府的有關政策,韓國房地產市場也難以走出困境,房價飛漲和大幅跌落的可能性同時並存。
金光秀認為,問題在於,韓國房地產泡沫尚未完全破滅。隨著經濟持續增長和生活水平不斷提高,韓國最近幾年來『大興土木』,將房地產泡沫越吹越大。
即使去年年底以來房地產交易已呈下降趨勢,全國各地仍有不少住房建設項目未完工。在首爾的黃金住宅區,一套三居室住房至今仍然標價200萬美元,是韓國平均國民收入的100倍。
金光秀因此說:『這是一個巨型泡沫,早晚要破滅。』
前景堪懮供給過剩復蘇困難
一些專家認為,未來短期內韓國將有大批住房上市,供給過剩令房地產市場復蘇格外困難。
韓國建國大學房地產專家單行永(音)說,2000年前後有大批房地產項目上馬,將集中在未來5年內完工,因此將出現嚴重的供給過剩。他預計,在2013年之前將有100萬套房屋面市。
『我從來沒見過一下有這麼多供給,』單行永說,他在首爾待售的房屋也尚無買主。
距離首爾40分鍾車程的『天安-牙山新城』就是一個即將完工待售的大型住宅項目。時下,在翻露著紅土的施工現場,開發商的推土機和挖掘機忙碌往來,正在建造這個預計容納4000戶家庭的社區。不遠處,已經有100幢樓房建成,足夠2萬多戶人家居住。
大宇工程建設公司負責『天安-牙山新城』的施工。公司一位負責人告訴《紐約時報》記者,如果政府政策有所改變,賣出這些住宅沒問題。他說:『人們有興趣買,但不在當下。』
房地產經紀人鄭斗玄卻沒這麼樂觀。他說,運氣不錯的時候,一天也就有一個顧客來訪或來電諮詢。去年年底之前,鄭斗玄每天至少接待10個以上客戶,但現在他的生意已滑向赤字。