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從03年開始,天津樓市進入上行空間以來,房價一漲再漲。07年天津住宅均價較06年再度上漲21.9%,天津房價持續慣性增長,似乎已經剎不住車了。
但是自07年10月份,從深圳、廣州樓市引發的全國樓市持幣觀望、成交低迷已經3月有餘,天津房價也放緩了腳步,於是預測08年的樓市冷暖成了當下最火熱的話題。影響樓市的因素多而復雜,既有強烈的地域性又同全球經濟同冷暖,這讓預測08年房價走勢變為超級難題。在地產大腕和地產專家的觀點交鋒中,最為彷徨的是剛性需求購房者,08年到底該何時出手買房呢?
本報記者經多方采訪業內專家和整理分析判斷,認為,08天津房價漲勢將由快轉慢,預計增幅在10%左右,住宅均價將達到6765.2元/平方米;產品品質將總體提高;普通商品房供應將增加;近郊四區成為樓市熱點;市場競爭將更加激烈,不排除部分開發商資金鏈斷裂而進行樓盤拋售。
房價不僅是地產行業的問題,而是與宏觀經濟形勢密不可分。
根據中國社會科學院於07年12月3日發布的《2008年中國經濟形勢分析與預測》藍皮書預測,由於支橕我國房地產市場持續發展的因素將長期存在,我國房價上漲趨勢不可避免。但是由於房價上漲過快透支了未來發展空間,從地產行業健康發展的角度出發,要求對中國房地產進行階段性調整。
08年經濟藍皮書指出,在宏觀調控措施的影響下,08年GDP增速將有所回落,可能保持在接近11%的水平上。社科院經濟研究所宏觀經濟研究室主任袁鋼先生認為,『房價居高不下,最重要的還是經濟增長帶動的』,究其根本,GDP決定著房價,房價的漲落依附於GDP的漲落,即GDP不跌,房價不可能跌。
有經濟學家們預估,由於08北京奧運經濟效應以及城市化快速期的推動等因素的綜合作用,會使房價保持一個慣性的增長,但漲幅很可能會低於今年。
另外,中國房地產業發展周期也與中國經濟發展周期密切相關。業內專家分析,02年啟動的這輪經濟增長周期會一直持續到2012年,08年中國經濟是從『加速跑』到『勻速跑』的轉變過程,並不意味著08年中國經濟會出現拐點,因此近期房地產業仍將以『穩定』發展為主。
國家多次宏觀調控試圖避免房地產市場的大起大落,實現房地產行業的可持續健康發展。07年國家出臺保障性住房政策和第二套房貸政策後,起到了積極效果。進入08年,國務院辦公廳於1月7日下發了《國務院關於促進節約集約用地的通知》,通知主要針對囤地捂地出臺了相應的措施,再一次向房地產市場傳遞了國家對房價調控的決心。據此推斷,08年,在執行07年已出臺政策基礎上,還將出臺一系列調控政策,確保房價不會有『大起』之勢。
天津樓市仍將慣性增長從經濟發展基本面上看,08年天津房價下跌的可能性極小,最大的可能是仍將繼續慣性增長,但增長幅度應該在10%以內。
首先,隨著06年濱海新區納入國家『十一五』規劃,空客A320、大乙烯、大火箭、中新生態城等大項目紛紛落戶,政策的利好促進了城市經濟的快速發展,也必然帶動天津房價的上漲;
其次,高昂的土地成本形成了房價的成本推動型上漲。07年,天津土地出讓價格不斷趨高,如深圳振業地塊地價已逼近9000元/平米大關,而外環附近華明、雙港新家園地塊,地價也達到了5000元/平米左右,這決定了商品房價格將在萬元左右;
第三,08年奧運契機帶來的城市基礎設施建設,如地鐵2、3號線,京津城際鐵路,多條快速路的修建,拉近了城市距離,打破了居住格局,必然帶動郊縣樓盤的價格上昇,也使得地鐵沿線樓盤炙手可熱。
第四,08年全市還會有一定數量的房屋拆遷,直接形成比較剛性的安置型需求。同時,天津人口城鎮化率由75.1%到『十一五』期間80%的目標以及外來定居人口的持續增加,都形成了大量的住宅需求。
但是受購買能力的限制,天津房價也失去了快速上漲的動力。自07年9月27日房貸新政實施以來,10月份,新政出臺後的首月,天津商品房成交面積環比上月下降了31%,此後連續幾個月都在持續下降,反映了樓市需求正在減少。雖然價格仍在上漲,但是無論開發商,還是百姓的房價預期都有所改變,據悉,甚至有部分投資客開始退出市場,選擇其它投資領域。
萬順房地產開發有限公司副總經理凌朝翔認為,近期的樓市交易萎縮屬於正常的市場調整,房價漲的過快肯定會抑制市場需求。交易量的下降,證明國家這套抑制房價過快增長的『組合拳』開始奏效。凌總判斷,08年交易量將走低,如果能保持07年的水平就是勝仗。但很多購房者期望房價大降也不現實,所謂的樓市拐點,不是房價回落,而是讓價格緩慢適度的增長。
中原投資顧問部投資分析主管王超分析,天津房價基本已經接觸到居民購買力的天花板,這可能會制約08年的房價增長。鴻軒地產營銷總監翟智慧也認為,天津經濟的快速發展,促使08年房地產價格繼續增長,但鑒於天津人均收入水平,房價增速應略低於07年水平。
奧運前成交放量,奧運後進行調整專家分析,目前的觀望期將持續到3月左右,之後的第二、三季度隨著部分樓盤的開盤將迎來需求放量,但預計在08年下半年可能進入適度調整期,投資增長可能有所減速。特別是奧運會後,受多重因素影響,房地產可能步入中期調整,而百姓對奧運後房價回落的心理預期也會加強,影響房價的上漲。
針對天津不同區域08年的房產走勢,中原顧問研究部的分析顯示,市內6區,和平區新房均價同比上漲15%左右,大梅江項目入市均價不會低於1萬元,南開區、河東衛國道板塊、河北區成交價格也將微漲,紅橋區仍以泰達城價格為基准上下浮動;近郊區域,中北鎮將同大寺、張窩等區域成為西青樓市的領跑者,津南區主要看點是雙港新家園;塘沽的房價漲幅會超過15%,供應量主要為上北、新河等新興板塊。
在產品類型上,來自中房指數研究院的報告顯示,預計08年別墅市場價格仍會快速上漲,財富階層的購買力不會受到政策調控影響而削弱,濱海新區的發展潛力也會吸引大量外地投資客來此購置。
自住需求看准出手,投資需求等等再說據專家判斷,目前購房者的觀望情緒要持續一段時間,無論是春節前後的傳統淡季,還是奧運前後人們對房價預期變化帶來的心理觀望都會影響交易量的上昇。雖然房價處於緩慢增長態勢,但上漲的大勢依舊不可避免。因此,專家建議剛性需求可適時出手,但要關注樓盤產品品質及開發商信譽。
若為投資者,建議可繼續觀望些,畢竟目前形勢看投資收益率已經遠不如以前劃算。但目前天津寫字樓還處於價值窪地,投資客可以嘗試投資寫字樓等產品形式。本報記者李維維
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