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國內不少城市的商品住房交易近來持續『量縮價漲』,甚至個別城市出現『量價齊跌』,市場觀望氣氛漸濃。被新政策擊中軟肋的樓市疲態初顯,樓市拐點是否即將顯現?
看不懂的量價關系一切在意料之中,又在意料之外。與許多城市一樣,最近兩個多月,福州、廈門的樓市成交縮量明顯,房價漲幅顯現疲態,但房價堅挺依舊,呈現讓人看不懂的量價關系。
廈門市房地產交易中心統計,11月份,廈門市島內住宅成交量比前一月下降12%左右,進入12月份,日成交量仍在震蕩下行,但島內住宅均價牢牢咬住每平方米14000元的底線。
據福州房地產指數分析報告顯示,11月份,福州市城區商品房均價衝破了每平方米8400元的上線,而2006年1月份每平方米均價為3500元,2007年1月份每平方米均價為5000元。
業內人士認為,9月底房貸新政策出臺,有效遏制了短期炒房行為,加上接近年底,各大商業銀行提前完成全年放貸任務,二手房市場因無款可貸而受打壓明顯,樓市成交量滑跌不止,但新政策並不直接針對房價,房價表現普遍堅挺在意料之中。
全國工商聯房地產商會發布的最新《中國房地產市場報告》顯示,今年以來,國房景氣指數達到了3年來的新高,房地產市場需求旺盛,商品房空置率呈現負增長。自3季度以來,商品房銷售面積增長遠快於商品房施工面積的增長,供求矛盾不斷加劇,導致房價出乎意料地高位上行。
『救市』場景輪番上演上有『政策』,下有『對策』。從促銷大戰到供應結構調整,從中介洗牌再到開拓多元化融資渠道,一幕幕『救市』場景輪番上演。
『開盤當天購買套房客戶將有進口豪華寶馬大獎。』連日來,像這樣的售樓促銷廣告重回大眾視野。一些即將開盤的項目變相折扣銷售,廈門市湖裡區嘉禾路旁一處即將開盤的樓盤稱:1萬元定金可衝抵2萬元購房款,最先購房者還可獲贈10萬元的優惠折抵購房款。
開發商在媒體的促銷廣告投放頻率也在迅速加碼。據21世紀不動產機構調查顯示,最近一段時期廈門本地平面媒體刊發的廣告版面數量比去年同期增加30%左右。還有的利用手機短信大打『促銷戰』。事實證明,這一切都還難以打動消費者觀望的心。
成交量萎縮,福州市中小戶型商品住房交易卻在近一段時期日趨活躍,成交量佔總成交量六成左右;高檔住宅成交量僅佔二成,價格漲幅居各類型地產首位。福州大學房地產研究所所長王阿忠分析,這表明商品住宅市場結構調控的效果在繼續顯現,中小戶型橕起樓市交易量,高檔住宅拉動房價漲幅,反而促成和『固化』了『量縮價漲』的格局。
房產中介洗牌重組。過去的一個月,廈門20%的中小型二手房中介關門歇業,二手房交易普降五成以上,『半個月內零成交』的不在少數。大型中介乘機收購難以為繼的中小中介和招募二手房經紀人員。
開發商寄望於房地產業多元化融資渠道的建立。前不久,全國工商聯房地產商會在福州低調地與德意志銀行、浙商銀行、聯信精瑞信托基金等國內外金融機構簽署了一份合作協議。業內人士表示,這份合作協議的簽署意味著,國內房地產巨頭與這些非國有金融機構結成了牢固的投資戰略同盟。
『謎局』:誰解其中味?業內人士估計,國家實行從緊的貨幣政策,房地產業謀劃建立的多元化融資渠道,將有利於保障該領域投資穩步增長,也將使房價維持高位運行。於是,房地產商任志強大膽預測:房價至少還會再漲十年。海爾地產有限公司董事長盧鏗也認為,中國的房地產業還有一段『很長的春天』。
也有分析人士認為,在商品房交易流通、變現受到新政策影響後,開發商的承受能力也受到一定程度的打壓,一旦樓市拋售成風,房價跌勢便成定局。
房價『看漲』與『看跌』的爭論仍在持續,遺憾的是,樓市的走向還未曾顯示『漲跌』分明的跡象,而是拐進了一個充滿不確定性的『謎局』。
全國工商聯房地產商會首席戰略發展顧問李泊溪謹慎表示,房地產業基礎穩固,短期內迫於壓力而大量拋售還不太可能,房價的下跌或許還需要更長時間的等待。目前,無論是房市,還是股市,都在經歷一番調整,調整後都將比以往健康。
王阿忠分析,房價『漲跌』僅是表面問題,我國房地產業的當務之急,是盡快改變市場價商品房一統天下的供給格局,建立『市場歸市場、保障歸保障』的多元化的住房供應體系。目前,有關部門已經相繼出臺廉租房、經濟適用房的新規定,這些新規定只要能在地方落實見效,住宅市場經歷眼下的一番調整,一定能進入平穩期。反之,住宅市場供給結構仍然是向市場化一邊倒,房價『漲跌』在有限的政策乾預下,仍將面臨諸多的不確定性。
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