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望著城市幢幢高高的住宅樓和一片片住宅小區,讓我想起那些在很短時間就擁有巨大財富的房地產開發商們(本人不是窮光蛋哈天天想著別人的錢心慌眼紅)。思考他們暴富的理由。表面上看,近幾年地價上漲很快讓擁有土地的開發商靠地價賺錢,但幾年前沒有幾個開發商囤積有大量土地(也沒有大量囤積土地的長期資金)隨時間的增長帶來地價上漲賺錢,與現在一批暴富開發商的狀況不匹配,因此,開發商暴富的主要原因不全是土地。再從表面上看,近幾年房價上漲快使開發賺了大錢,但如果沒有規模效益,單價再高開發商也不可能短期聚集如此巨大的財富,因此房價漲的快不全是開發商暴富的實質。
開發商要依靠土地和規模效益賺大錢,就只能在錢即資金上做文章。
但是,要以開發商的名義向銀行申請貸款,銀行的門坎兒是很高的,如項目自籌資金必須達到30%以上、 『四證齊全』(土地使用證、土地規劃許可證、建築規劃許可證、施工許可證)纔能有貸款資格,難度大,申貸時間長,貸款額不會太大,財務成本高,還貸壓力大。因此,一些大樓盤、大型小區的開發上億甚十億元總投資的項目全靠開發商向銀行申請開發貸款是很難完成的。那麼,
究竟是什麼東西讓開發商暴富呢? 銀行的按揭貸款!!!
首先,按揭貸款不需要開發商承擔財務成本,是由購房人支付利息。一般情況下,購房人的按揭貸款資金量佔開發項目的50%至80%,且都是在項目建設期(期房購買期)內完成的,因此,項目投資總額的大部分資金成本是由購房人(自願甚至搶著)代開發商支付的。
其次,資金量大。本應由開發商一家去貸款完成項目的,現在卻是幾十、上百甚至上千人作為借款人向銀行舉債幫助開發商完成項目。能夠在短期內籌集大量資金。
第三是安全無風險。由於大量資金是購房人的借款,開發商不愁房子賣不出去的風險,不愁今後還不了貸款的風險。購房人的貸款是由銀行直接劃入開發商的賬戶,開發商也不愁購房人挪用資金。
第四是促銷。按揭貸款是開發商促銷的很好工具,讓想買房但錢又不足的購房人可以買房,開發商不用賒銷、不用分期付款、高折扣等手段,就把房子賣出去了,就實現了銷售。購房人交的首付款和從銀行貸來的款,對開發商來說收的都是 『白花花的現洋』。
第五是可以幫助開發商抬高房價。由於按揭貸款條件低,銀行又敞口發放,刺激了大批眼下不急需又缺錢的購房需求,導致排號購房、預約購房、訂金購房等供不應求現象的出現,房價當然飛漲。
綜上所述,正因為開發商擁有一個不要財務成本、數量巨大、無風險又促銷的金融工具----銀行按揭貸款,可以一兩拔千斤,纔能使他們能夠用少量的資金無數次地放大使用、無限地做大盤上規模,纔使房地產開發這個資金密集型行業有了一把金鑰匙,開發商的房子規模越建越大,越建越高檔,暴富就成不是偶然的了。
不是按揭貸款這個金融產品不好,那是因為掌握它的人和機構在運用上出了問題;不是開發商不該暴富(不運用金融工具的開發商纔是傻瓜),那是因為我們缺房的人太多。
隨著宏觀調控的深入和人們消費理性趨向的發展,這樣的時代(開發商暴富)可能終結。
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