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在中房報上看到如下一段文章內容:
由於央行關於第二套房貸的新政,打擊的對象主要是投資者和改善居住條件型的客戶,因此,判斷房貸新政的影響如何,就應該分析以上這兩個類型的需求究竟佔這個城市比重的多少。從目前政府公布的數據來看,北京已登記的住宅超過520萬套,按照一家三口到四口的居住比例,目前已經有的住宅如果不考慮位置和舒適度,大約可以可以滿足1600萬人口的居住需求。而2006年北京市政府在統計公報中公布,2006年北京市常住人口為1581萬人。也就是說,目前北京市已經登記的住宅是可以基本滿足常住人口的居住需求的。那北京每年巨大的房地產購買需求主要從哪兒來?主要就是外地來投資的客戶,以及北京市以改善居住條件為目的的購買需求,其次纔是人口的自然增長。看了上述內容,筆者只能苦笑幾聲,感到真的很無奈。為什麼呢?
說上面這段話的是去年以來博客上十分火爆的一位房地產業內人士,雖然不是供職到房地產開發企業,但大家應該算是同行。只是他本人近期一直在『唱跌』。本來感覺很正常,因為大家對於市場的觀察角度不同,得出的結論當然可能不一致。但是,上面那段文字中涉及了幾個數字,加之本人對於數字比較敏感,也就忍不住想討論一下了。
北京的住宅是否過剩?這個問題去年討論過。當時是某幾位『唱衰』房地產的『人民經濟學家』大炒北京住宅過剩問題,結果呢?市場回應的一段暴漲。如果真的有存在過剩,我不相信北京的住宅價格能夠在去年短短幾個月中上漲如此大的幅度。這是其一。
其二,從北京公布的2010年住宅建設發展規劃中我們可知,2010年北京的城鎮住宅總量將達到4.2億平方米,這個數量是在07至10年完成超過1億平方米開發量的前提下實現的。而年前北京市政府的官員公布過一個數字,北京的人口已經達到1740萬,其中流動人口510萬。人口絕大多數居住在城鎮。這樣看來,即使2010年前北京人口不再增長,北京人的人均居住面積恐怕也無法達到基本水平。以人均30平方米計,三口之家90平方米是限價商品房的水平。現在的標准,北京市總體水平也就是經濟適用房的水平。更何況北京每年人口淨增長將近30萬人,所以住房過剩這種故事不可信。
其三,統計數據上北京戶均人口數小於3,筆者也沒見到過任何政府公布的住房總量數據,不知道業內同仁能否靠知相關數據的出處。這樣看來,簡單的乘法似乎不夠准確。想想吧,就算有520萬套住宅,真的夠住嗎?您周圍的認識人家裡,都幾個人住一套房子?是不是許多時候倆人住一套?別跟我說流動人口不算數,流動人口不流動是北京的一大特點,不是我說的,也是人口專家說的。就算是買不起房,也沒幾個人沒地方住,絕大多數還是在住宅裡生活的。
其四,開車在北京好好轉轉,如果不是瞎子,你就會看到,還有多少破爛不堪的住房,那些房子換了你願意住嗎?居住當然要考慮位置和舒適性,這是必然的要求。只不過許多人沒有能力改善居住條件罷了。憑什麼把這種願望都劃為打擊之列。至於外來人口,來北京發展、來北京投資、來北京投機,你分得清楚嗎?總不至於一個外地人來北京買套房,就成了投機吧?
漠視北京市場的真實需求,無論是有支付能力的需求還是潛在需求,絕對是一種愚蠢的行為。認真想辦法如何滿足不同的真實需求纔是正道,忽悠北京住宅過剩之類的言論有害無益。當然,理性的說,北京住宅在結構上存在某些不合理之處也是事實,只不過是另一個話題了。
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