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本月,我國首家主營『以房養老』的保險公司『幸福人壽』已通過相關部門審批,正式掛牌營業。只要達到62歲法定年齡的老年人均可申請成為該險種的投保人。『以房養老』在給老年人帶來優越物質生活的同時,也面臨重重困難。
據了解,15年前,中國是10個年輕人養一個老人,但了現在,已變成3個年輕人養一個老人。民政部數據顯示,目前中國60歲以上的老人已經達到1.3億人。僅北京市,到2025年,在京老年人口將增至416萬,比例也將上昇至總人口的30%。另一方面,年輕子女在工作重壓下無力照顧老人,各類養老機構又存在收費高、養護標准偏低的情況。據調查,在北京,對生活完全自理的老年人,城區和鄉鎮養老機構每月人均入住費分別為817元和600元,而對完全不能自理的老年人,鄉鎮的收費標准為950元左右,而城區則高達1200元。在中國已經逐步進入老齡化社會的現狀下,『倒按揭』是否能夠成為一個比較好的解決養老問題的辦法呢?
『倒按揭』也稱『反向住房抵押貸款』。是指房屋產權擁有者,把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構,後者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素後,每月給房主一筆固定的錢,房主繼續獲得居住權,一直延續到房主去世;當房主去世後,其房產出售,所得用來償還貸款本息,其昇值部分亦歸抵押權人所有。
在美國、加拿大等國家,『倒按揭』的實施,使老人們每個月有充裕的養老金可以支配,外出旅游、聘請護理等,基本生活得到保障的同時,還能享受生活的樂趣。因此,上海、長沙、重慶等城市的人大代表多次呼吁實施『倒按揭。目前,美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。比較流行的主要有三種類型,依據不同的貸款發放單位來區別:首先是聯邦政府保險的倒按揭貸款,該貸款由美國聯邦住房管理局進行保險,大約90%的倒按揭貸款屬於此種類型;其次,是政府擔保的倒按揭貸款,該貸款由美國聯邦全國抵押協會辦理;第三種是專有倒按揭貸款,這種倒按揭貸款模式由不同的公司推出,根據客戶群分類而有一定的差異性,屬於個人理財型產品。
對銀行而言,『倒按揭』並不是新名詞,十多年前,銀行界就有過關於該品種的考慮,但是因操作風險太大、時機不成熟放棄了。北京農業銀行正在考慮此項業務。運作『倒按揭』,必須考慮房產價值、房地產走勢、抵押人健康狀況,目前,後兩種因素系數不好估算。同時,在抵押風險上,『倒按揭』存在實施時間越長、風險越大的問題。這些問題,都將影響銀行推行『倒按揭』。此外,目前國內住宅的設計年限和土地使用年限都是影響銀行推行『倒按揭』的因素。
『以房養老』首先挑戰的是國人傳統觀念。『孝』是中華民族的傳統美德,受傳統儒家思想影響,中國人從小就知道『百敬孝為先』的道理,因此,絕大多數中國子女認為孝敬老人、供養老人天經地義。如果誰敢踏入雷區??不照顧老人??必將會受到社會的譴責。而老人將房產作為財富饋贈給後輩也是順理成章之事。老年人以房養老,減少了子女將來可繼承的家庭財產,對於指望得到老人房產的子女來說是不能夠接受的。國內每年發生的大量與房產繼承有關的民事訴訟案件,就足以說明中國人重視繼承房產的程度。
而『以房養老』之所以在美國子女爭議少,且廣受歡迎,其根本原因,在於國外高額的遺產繼承稅。以美國為例,繼承65萬以上財產,遺產繼承稅高達37%到55%,所以,西方老人及子女很容易在是否要房子之間做出選擇。而在中國,繼承稅僅為7%,且對於目前不斷看漲的國內房價,房子增值空間大,絕大多數老人和子女更願意要房產。因為,它不僅是一筆財富,亦可以繼續作為投資。
目前就中國國情及傳統習俗來說,我國絕大多數老人,還是願意靠家庭養老,老人也願意將房產留給子女。不到萬不得以,不會輕易將房產變現。而真正要靠房養老的,除了一部分鰥寡孤獨者,就是子女比較富裕,不需要繼承房產;或子女無力贍養的老年人。短期內,『以房養老』短期內不會成為主流養老方式。『以房養老』除了要經歷市場的檢驗,還需要很長時間以逐漸改變國人傳統習俗,關注老年人,讓老年人老有所為、老有所樂、老有所養,是全社會共同的責任。『以房養老』只是增加了一種養老方式,填補了我國養老領域一項空白,這種方式也會漸漸轉變我們的傳統觀念,通過各種渠道,讓老年人真正享受有高質量的晚年生活
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