北京的合作建房,從2005年4月4日成立『北京合作藍城諮詢服務有限公司』,到現在已經發展了兩年多。但很多媒體的錯誤宣傳(某些可能存在某種程度的故意),讓很多老百姓很容易混淆『合作建房』和『集資建房』這兩個概念。
這裡,簡單澄清一下『合作建房』和『集資建房』。
希望大家不要叫錯我們的名字,我們是『合作建房』。
集資建房:
是企事業單位的一種特權,就是由政府直接劃撥土地,由企業組織員工蓋房。由於免費取得土地,又有稅費優惠,且單位對員工有信用基礎,以命令為前提,所以很簡單。只要企業領導真心願意搞好企業,願意為員工謀福利,是很容易作到的,而且成功案例遍地都是。
當然,集資建房,由於無償取得土地,所以,不符合社會公平原則,已經被政府有關部門叫停。其背後,一是地方政府畏懼集資建房的低房價,而希望房價飛漲,使他們有所謂的『政績』。二是集資建房的單位管理形式,不便於監督,容易出現資金安全、權利尋租等問題。
合作建房:
是大家一起做開發商,從市場上購買土地,請專業機構開發建設,共同監管。
合作,是一種平等關系,但不是簡單平等,是權利義務上的平等,盡義務越多,權利越大。但所有的權利,都受到大家的共同監督和制約,且操作透明,以非營利為原則。首先,在取得土地以前,大家要共同承擔前期費用,並共同驗資,出資,請銀行監管,用於買地。在買到土地以前,每個人的資金,存在您自己的個人銀行賬戶內,您要退出,可以隨時取走。但在購買土地時,資金要委托銀行凍結,所以,大家的錢必須轉到同一個銀行,還是每個人自己的賬戶。每個人都和銀行簽署監管和委托支付協議,委托銀行在資金充足,價格合理,支付安全的前提下買地。
如果沒有買到土地,大家的資金解凍。如果買到土地,銀行會提供每個人支付價款共同購地的證明。在買到土地之後,共同成立項目公司,按事前約定的方案,共同監管,招標專業機構施工監理。
在建設過程中,每月公開一次當月支出明細和進度明細,接受大家監督。並提前一個月,公布下月的支出預算明細和進度預期明細,接受大家書面的建設性意見。對於以書面建設性意見幫助項目改進的,給予獎勵,意見不夠合理的,也要給予書面答復。當然,整個監督過程,都是對內公開,對外保密的,所以合作者必須履行保密義務。既然是一起做開發商,事實上大家也就都是項目公司的股東。
但為了避免不必要的風險,開發期間,會委托專業的管理公司負責開發。大家有監督權。到開發完成之後,再由項目公司把房子按照事前約定的選房辦法,分配給大家,給大家辦理房產證。
在開發過程中,可能發生成本的浮動,且銷售共有的配套面積和空餘面積時,價格也會有所波動。由於參與者的參加時間點不同,後參加的合作者,還要承擔風險補償金,比如在買到地,或開工後參加。所以,最終大家要按實際發生的『成本價』,取得住房的產權。產權的最終辦理,可能是以銷售合同的形式。
從流程上看,合作建房與集資建房有本質的區別,且沒有『集資』行為。
對於合作者來說,不僅可以取得成本價住房,還能共有配套收益,享受物業自主權。而且,既然是自己做開發商,合作者當然也有取得開發收益的權利,且完全合法。比如,180個合作者,每人合作一套房屋,但實際建設了200套房屋,那麼,多出的20套,當然按市場價賣出。還有,在項目開發過程中建設的配套商業,也會按市場價格賣出,或約定由合作者共同持有。賣出房屋的所得,也毫無疑問要用於衝抵合作者的『成本』,即由合作者享受『開發收益』。
在簽署銷售合同,取得產權之後,合作者不僅可以按銀行規定辦理按揭貸款。而且,作為房屋的合法所有者,還享有所有者應有的一切權利,包括『使用權、處置權、收益權』。當然,前提是在不侵犯其他合作者利益的前提下。比如不能私搭亂建 ……