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-『誰使用誰出錢』,這是一個很簡單的道理
-許多城市高層住宅的一樓住戶,被物業公司硬性收取電梯使用費,既不公平也於法無據
今年年初,揚州市民周先生在該市一家名為『保集半島』的樓盤裡,購買了一套商品房。上月底房子交付使用,但在周先生領鑰匙時卻出現了『意外』。物業管理人員告知:收房前必須再交1年500多元的『電梯費』。周先生當即表示拒絕支付,他的理由是:自己買的是一樓房子,根本就不使用電梯。他說:『當初買一樓,主要考慮的就是想省點錢。但物業收不到「電梯費」,就不給新房鑰匙,真叫人想不通。』
那麼,城市高層住宅的一樓住戶,到底該不該交納『電梯費』,其收費的法律依據是什麼?對此,《市場報》記者進行了調查。
物業:收費只因『政府規定』『誰使用誰出錢』,這是一個很簡單的道理。不使用憑什麼還要交錢?周先生及很多住在一樓的業主都認為,樓道裡的電梯和自己『沒有關系』,更有很多家甚至都不使用住宅『正門』,進出走的是自家庭院。周先生認為,一樓住戶理論上講,根本不會使用電梯,即便偶爾使用,也與樓上住戶以此作為運輸工具使用有本質區別。如偶爾使用也要收費的話,那麼所有非本樓住戶的人進出是否也要交費呢?
《市場報》記者在采訪中了解到,周先生的理論得到很多業主的認同,不僅是一樓的,一些二樓住戶也認為,自己『抬抬腳』就上樓了,可電梯費和住在18樓的一樣交,這錢交得讓人『不太服氣』。業主們表示,電梯完全可以設置為三層以下不停,這既解決了三層以下的業主,不必交費的問題,也方便管理及樓上用戶上下的快捷。
但是,物業部門卻表示,收取電梯費是根據揚州市的『政府規定』。按此規定,有電梯的樓盤,住戶均按每平方米每月0.45元收取電梯使用費, 1樓住宅按80%優惠收取。周先生所購的住宅面積為110多平米,因此每年需支付500多元。
該小區物業公司有關負責人向記者出示了『電梯費』的收費依據——《揚州市區物業服務收費管理實施細則》。記者看到,該實施細則是2005年1月,由揚州市房產管理局和物價局共同制定的。其第八條明確規定:帶有電梯一樓的住戶,其電梯運行費按照規定標准優惠20%交納。這位負責人說,雖然他也認為小高層住宅樓一樓住戶『可以不交』,但他們只是『照文收費』。而他此前曾在揚州政府部門舉行的相關會議上,做過這方面的建議,但未被采納。而據他介紹,上海高層或小高層住宅樓一樓住戶是不交電梯費的,從二樓起全額交納。記者追問,在實際操作中,一樓住戶有無使用電梯的可能?該負責人略做考慮後回答:一般情況下不太可能。
律師:收費沒有法律依據『業主作為所有權人,應當承擔義務,考慮到一樓住戶使用相對少一些這個因素,所以在收費上作了優惠。』揚州市房管局物業處劉處長態度很明確。他認為,電梯屬於公共財產,每個業主都該承擔義務。對於一樓住戶而言,只能說使用得『相對少一點』,而不存在『不使用』之說。他舉例說:『一樓住戶如果有個朋友住在10樓,也沒有人會限制他使用電梯。』他還告訴記者,對於高層住宅一樓住戶是否該交電梯使用費這個問題,國家物業管理相關條例未做單獨規定,其他城市對於這一問題也各有各的具體規定,這屬於具體操作層面的事情,並不在法律法規控制的范圍內。
『一般情況下不可能使用電梯』的一樓住戶交納電梯費,到底有沒有法律依據呢?江蘇致邦律師事務所金輝律師認為,向不會產生電梯消費的一樓居民收費,既不公平,也無法律依據。嚴格地講,政府部門出臺的實施細則只是一份『地方性規定』,並不具備法律效力。就算一層業主一年偶爾使用數次電梯,也應視同非小區人員來訪,不能收取電梯費。
金律師認為,開發商在售樓時就應告知,一層業主是否承擔電梯費,這就避免了因電梯費產生糾紛。盡管政府部門出臺了相關收費規定,但在各小區具體操作上,政府也不會乾預太多。因此,一樓住戶首先要爭取多數居民和業主委員會的支持。作為小區業主最高『權力機構』的業主委員會再從業主利益的角度,多和物業公司溝通協調,最終產生一個雙方都能接受的操作方案。如果物業公司堅持收費,業主委員會有權『罷免』物業公司。
事實上,在整個采訪過程中,對於『一樓住戶該不該交納電梯費』的問題,被采訪者的意見是比較趨同的,其道理也是比較明確的。由此不能不讓人疑惑,為什麼政府有關部門在出臺相關文件的時候,不能多做些調查,多聽聽百姓的意見?所謂『執政為民』,往往就體現在一些具體的『小事』上。
鏈接南京:由於政府部門並沒有出臺具體的規定,因而南京的各個小區都有自己不同的做法。目前南京的高層或是小高層,電梯的維護費是包含在物管費裡統一交納的,高層的物業維修基金比沒有電梯的多層小區要多交1%。而電梯的電費則另外收取,有的小區采取業主平攤的做法,也有小區制定了不同的系數,相應樓層根據系數來交電梯電費,住的越高交的越多。
蘇州:規定如果住宅樓帶有地下一層(也就是負一層),一樓住戶必須繳納電梯使用費。反之,一樓住戶則不用支付,但是必須承擔電梯的更新費用。
無錫:對一樓業主收取電梯使用費沒有作出規定。通常都是由物業公司和一樓業主進行協商。因一樓業主通常不作為電梯的受益人,所以經過協商都可以不承擔使用費用。
常州:去年7月1日起新頒布了《常州市住宅電梯運行維護收費辦法》。住宅電梯運行維護費統一按業主擁有的住宅建築面積計算,由物業向電梯受益業主按月收取,也可按物業服務協議分期預收,但時間不能超過一年。《辦法》中明確規定:收費標准由既定的費用加樓層系數組成,而這個系數由業主委員會與物管公司協商確定。
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