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目前在商品房交易過程中的交付環節上開發商的通行做法或稱慣例是買方必須預先交納物業管理費或相關的代收稅費用後,纔能辦理入住手續,拿鑰匙,否則拒絕交付。開發商的這種做法是否合法?是否有相關的法律依據?下面對這個普遍存在的問題做一個簡單的分析,希望對讀者有所幫助。
開發商的理由
開發商為什麼要這麼做?道理很簡單,因為這樣做對開發商有利,尤其是開發商與買方存在爭議的情況下,開發商能取得爭議的主動權,迫使買方就范。因為目前在房屋交付過程中,產生的爭議比較多,比如房屋質量問題,承諾不兌現,小區公共配套設施及綠化沒有完成等問題,都在這個時候暴露出來,因為缺少解決此類問題的有效途徑,所以買方日後可能會以拒交物業管理費來與開發商抗衡,開發商為避免出現此類情況或預防日後的惡意欠費的買方,利用自身在交易過程中的強勢地位,制定對自己有利的交易方式。這種情況的出現有時也不僅僅是開發商自己的原因,也有物業公司的原因,因為物業公司與開發商存在法律上和利益上的關系,所以物業公司這樣做與開發商的理由大致相同,但對買方責任的承擔者要視具體違約內容而確定。
開發商的這種做法合法嗎?
開發商們的這種通行做法很難用合法與非法來簡單界定,要視具體情況具體分析。目前,通常狀況下,房屋買賣在交付過程中涉及三方當事人,即買方、開發商和物業管理公司。這裡要特別強調一下開發商與物業管理公司的關系。通常情況下,開發商一般不直接以自己公司的名義來直接參與以後小區的物業管理,而是成立一個物業管理公司來管理物業,實力比較強的開發商有時也會向社會公開招標,招聘物業管理公司。無論是開發商出資組建並申請注冊的物業公司還是公開向社會招標選聘的物業公司,他們與開發商之間都是獨立的法人,各自承擔獨立的民事責任,相互之間並非單位與內部職能部門的關系。但在房屋交付的過程中,開發商一般都與物業公司之間有成文或不成文的約定,即開發商委托物業公司來辦理房屋交接手續。在房屋交付過程中,實際上與買方辦理交接手續的是開發商委托的物業管理公司,物業公司代理行為的結果由開發商來承受,即視為開發商與買方辦理房屋交接手續。
在辦理房屋交接手續時,物業公司一般都要求買方先簽訂前期物業管理合同,交物業管理費,交納相關的稅費及其它費用,然後纔能去驗收,驗收完畢後給鑰匙,如不交物業費,不簽訂前期物業管理合同,那麼物業公司就拒絕與買方一同去驗收,拒絕交鑰匙。物業公司的這種行為可能是開發商的授權行為,即開發商允許物業公司這麼操作,尤其是開發商在自己組建物業公司並管理小區的情況下,開發商的這種授權行為比較普遍。物業公司的這種行為也可能是物業公司為避免日後欠費的困擾,自行決定的附加條件,並沒有得到開發商的授權。無論哪種情況,這種交鑰匙前必須先交物業管理費的做法都涉及到三個不同的法律關系,即買方與開發商之間的房屋買賣合同關系、買方與物業管理公司之間的物業管理關系或稱委托管理關系和開發商與物業管理公司之間的委托代理關系。
目前房屋交付過程中的通行做法實際上是混淆了這三個不同的法律關系。嚴格來講,房屋交付是買方與開發商之間在履行房屋買賣合同,與日後買方和物業公司之間的委托管理法律關系無關。房屋交付應該按照買方與開發商之間事先在房屋買賣合同中的約定,只要符合雙方事先的約定,那麼開發商就應該將房屋交給買方,而不應附加任何條件。如果超過了合同約定的最後交付期限,開發商仍然將附加條件單方面強加於買方,那麼按合同的約定,開發商應承擔逾期交房的違約責任,除非買方接受開發商的附加條件。在存在合法的委托關系的情況下,物業公司的行為後果由開發商承擔,除非物業公司越權代理,事後開發商又沒有追認的情況下,開發商纔能免責。如果開發商在工商注冊登記時在經營范圍中有物業管理的內容,開發商以自己的名義管理物業,且事先買方與開發商之間在房屋買賣合同中有約定,即房屋交付的前提條件之一必須是買方交了物業費纔能給鑰匙,那麼這種事先約定應該是合法有效的,雙方應按事先的約定履行合同,開發商不承擔違約責任。
提醒
最後提醒住房消費者一定要分清在住房消費過程中房屋買賣關系與物業委托管理關系,出現不同的問題由不同的責任人承擔違約責任,不能因為開發商與物業公司之間存在著委托關系,就將開發商的行為與物業公司的行為混在一起。除房屋交付時存在這個問題之外,在房屋維修方面也存在這種類似的情況,希望消費者辨清責任的承擔者,避免開發商與物業公司之間的互相推諉,讓應該承擔責任者無法推托,以便住房消費者更好地保護自己的利益。
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