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隨著消費者自我保護意識的加強,大家越來越重視《商品房購銷合同》對開發商的約束。但消費者與開發商的不少約定在《商品房購銷合同》中是無法全面地體現的,而恰恰在購銷合同的附件中又沒有樣樣寫明從而導致越來越多的糾紛。有房產專家向記者透露,合同附件有四方面內容不可缺:房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明、裝修設備標准和合同補充協議。
一般在商品房購銷合同中只約定了房屋總建築面積的誤差范圍,但對單個房間的面積與事先承諾的是否有差異甚至很大變化,卻沒有做相關約束。之前有一消費者購買的一套兩室兩廳的期房,並當時在好友的指點下簽訂了合同的附件,其中就包含了房屋平面圖。因此,交房時他發現總面積雖沒縮水,但餐廳由合同『附件一』中的長方形變為正方形,且主衛淨使用面積由6平方米變成了4平方米,客廳的過道增加了2平方米,兩個臥室由18平方米和12平方米變成了兩個臥室都是15平方米,雖然總面積沒變,但房屋結構的變化讓這位購房者無法按自己的想象來布置家。在與開發商協商中,他發現雖簽訂了附件一,但由於當時忽略了在平面圖上標尺寸,以至於現在有些啞吧吃黃連,有苦說不出。因此,在簽訂房屋平面圖時,一定要有每間房規范的尺寸標示。
一般來說,公攤都是一個總概括,例如佔了房屋面積的百分之多少,目前在商品房購銷合同中也專門將公攤面積單列出來,為了確保公攤面積的合理性,應在合同附件裡說明公共部位與公用房屋分攤建築面積的構成。
裝修設備標准包括戶內及公用部分的裝修標准,例如,電梯品牌、走道裝修、套內交房標准等,對於精裝房,尤其要注意寫明交房時采用的各種裝修材料的品牌。千萬不要模糊,若當初約定不清,今後在追究違約責任時也無法定性。
合同補充協議是針對甲乙雙方的一些特殊要求或約定而簽署的協議,如付款方式的變更、面積上的協調……,這一合同補充協議最好請律師協助起草。王小姐買房時就因沒簽補充協議而遇到十分被動的局面。王小姐在去年買房時與開發商約定,交房前一個月內將所有購房款支付給開發商。但由於在辦理銀行貸款手續的過程中,銀行要求王小姐的丈夫必須共同到場纔能通過見證,否則無法取得貸款。而王小姐的丈夫在國外,且由於夫妻關系已基本名存實亡,王小姐一時也無法與之取得聯系,加之王小姐事先並不知道取得貸款的前提條件之一是必須夫妻雙方共同到場,因此無法在之前約定的時間內補交齊房款。開發商為此稱她逾期付款違約。由於之前雙方在補充協議裡的約定顯然沒有把可能出現的突發問題考慮在內,以至於王小姐在解決這個問題時十分被動。
記者之後在請教律師時,律師亦提醒消費者應重視合同附件的內容。合同附件是主合同的組成部分,是對主合同中約定不清條款做出的明確約定,是對主合同沒有涉及到的,且雙方容易產生爭議問題的補充,合同附件與主合同具有同等的法律效力,簽訂合同的任何一方違反附件內容同樣構成違約,都要承擔違約責任。忽視了合同附件,無異於為整個合同的履行埋下了隱患。一份完整的、准確的、真實的和合法的附件,能夠減少履行合同的分歧,保證合同的順利履行。需要提醒購房者注意的是,不恰當的簽署方式容易被人利用,乘機鑽空子,甚至為某些不講商業道德的人利用來毀改附件,對合同履行制造人為的障礙,這對合同同樣帶來不利的因素,因此最好將合同附件請教一下專業律師,以避免不必要的麻煩。 (談曾)
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