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近來,隨著購房糾紛不斷增多,為購房人支招兒的有關文章也源源不斷,其中關於《商品房買賣合同》中涉及『不可抗力』條款的部分,基本的意見是開發商不能隨意擴大對『不可抗力』的解釋,有的開發商索性在補充條款中說明,『不可抗力』條款按國家有關法律的概念進行解釋。那麼,什麼是法律意義上的『不可抗力』?它與免責又是什麼關系?開發商在合同中關於免責條款的解釋,都是對『不可抗力』的擴大解釋嗎?
1『不可抗力』的定義
根據《民法通則》第153條及《合同法》第117條的規定,『不可抗力』是指『不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況』。此外,《合同法》還規定,『因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的,不能免除責任』。
按照上述的規定,『不可抗力』應具備兩個特征:其一是『不能預見、不能避免、不能克服的』;其二必須是『客觀的情況』。如果先違約、後發生不可抗力,則不能免責。針對『不可抗力』的發生,主要有三種免責情況:一是全部免除責任;二是部分免除責任;三是延期履行免除責任。
一般情況下,地震、臺風、火災、水災、雷擊等自然災害最符合『不可抗力』的特征,但是,還有一些情形,雖然合同一方當事人也可以免責,但這些情形並不屬於『不可抗力』的范疇。
2『不可抗力』是免責原因的一種
根據有關的法律規定,免責的范圍和情形大致有幾種,而因『不可抗力』而免責的,只是其中的一種情況。具體來說,免責的范圍和情形主要包括:1.因『不可抗力』而免責;2.因法律特別規定而免責;3.因對方完全不履約而免責;4.因合同中約定的條件出現而免責。
第二種情形屬於法定免責,比如集體與個人簽訂了土地承包協議,但根據《土地管理法》的規定,國家為公共利益的需要,可以依法對集體所有的土地實行征用,在這種情況下,發包土地的集體一方則可以免責。
第三種情形實質上是不安抗辯權的行使,比如按照施工進度進行分期付款的購房合同中,如果開發商在約定的期限內,未達到或明顯不可能達到相應的施工進度,購房人則可以拒絕付款,並且免責;反之,如果開發商已如期履約,購房人未按期付款,開發商則可以拒絕交房,並且免責。
第四種情形屬於約定免責,主要看雙方在合同中的約定,合同雙方可以在合同中約定,在某些條件下可以不履行或中止履行合同義務,而不承擔責任。需注意的是,這種約定根據《合同法》的規定,在兩種情形下是無效的:1.造成對方人身傷害的;2.因故意或者重大過失造成對方財產損失的。
事實上,在建設部頒布的《商品房買賣合同》示范文本中,對於免責的概念和情形是把握得十分准確的,其中在第八條『如遇下列特殊原因,除雙方協商同意解除合同或變更合同外,出賣人可據實予以延期』的情形,除列明了第1種『遭遇不可抗力』外,還專門為合同雙方留出了空白,就是用於雙方協商填寫開發商『可據實予以延期』的其他免責條款(特殊原因)的。
在現實當中,開發商將諸如政府舉行重大活動而進行的交通管制等原因,列入免責條款,實際上就是援引的法定免責情形,因為政府原因從法理上講是不能列為『不可抗力』的;此外,像開發商將沙塵暴、嚴寒酷暑等惡劣天氣列為免責條款,因沒有法定條款,則屬於約定免責,但也不屬於『不可抗力』范疇。當然,如果開發商在空白處對『不可抗力』專門做了解釋,又將上述其他原因免責的情形列為『不可抗力』,則屬於對『不可抗力』的擴大解釋了。
搞清免責條款的概念,對開發商、對購房人都是有意義的,比如在《商品房買賣合同》第十一條中,要求雙方約定因購房人原因、不能及時接收房屋的處理,一般開發商都會要求,如果購房人不能按時接收房屋,則視為實際交付,物業管理費要自約定交付之日起計算。如果購房人在事先約定了有關的免責條款(比如因病住院、交通工具意外導致無法按時返回等),則可以免除怠於接收的責任。
3免責後的義務
需要說明的是,並非雙方事先約定了免責條款,一方當事人就可以坐等免責了,在免責情形出現的條件下,提出免責的一方,還有如下的義務:
1.積極補救義務。當事人有義務采取一切可能的有效措施,盡量避免或減少損失。對開發商來說,交房期限一般都是由開發商提出的,因此除了事後補救外,最好在確定此期限前,就充分考慮到各種影響交房的情況;對購房人來說,在約定的交房期限將至時,應事先對自己的時間做好安排,避免錯過接收日期。
2.告知義務。當不可抗力及其他免責的條件出現時,當事人有義務及時通告對方當事人,以使對方當事人采取有效措施,以避免或減少損失。這在《商品房買賣合同》示范文本第八條留有空白,要求開發商填寫因不可抗力延期交房時,及時告知購房人的時限。
3.舉證義務。當事人一方提出免責的,有義務舉證,作為其免責的證據。一旦免責情形出現,提出免責的一方當事人,應及時收集和保留好有關的證據,比如政府的公告、氣象預報、生病住院的單據等等,作為有效的免責證據。否則
,一旦雙方因此發生了爭執,提出免責的一方又不能舉證,那麼則要承擔相應的法律責任。(王建文)
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