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法律條文:《最高人民法院關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若乾問題的意見(試行)》第118條:『出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。』
條文解析:明洲律師事務所單薇律師表示,目前,二手房買賣在房地產交易市場上佔據了相當的份額。在二手房買賣過程中,作為買方,在買房之前,要充分考慮方方面面的因素。如果准備購買的房屋是空房,買賣一旦成交,房屋權屬證書變更以後,買主就可以行使房屋的所有權了。可是在出賣房屋存在出租的情況下,買方就要小心從事了。
根據上述法律規定,在房屋出租的情況下,出租人仍然有權出賣已經出租的房屋,但這個時候,房屋所有人出賣房屋的權力是受到一定限制的,首先出賣人要在合理的期限內,也就是在三個月內,負有通知承租人的義務,應當告知承租人,出租的房屋准備出賣,賣多少錢,承租人在同等條件下享有優先購買權。如果房屋的所有權人沒有履行通知的義務,就侵犯了承租人的優先購買權,在承租人主張優先購買權的情況下,房屋的所有權人與欲購買房屋的人所簽訂的合同就屬無效合同。買方的買房目的就會落空,同時也會無端地遭遇官司。
律師提醒:即使在出租人不主張優先權的情況下,買方如果是准備買房立即用來居住,一定要注意售房人和原來的租戶所簽的租賃合同的期限,如果買方購買時出售方和承租方的租賃合同還沒有到期的話,租賃合同繼續有效,只不過是承租人承租房屋的租金要給買方,這對買方來說,就是買了不能立即使用的房屋,會影響到買方的使用權。
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