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所謂『鄉產權』,是指購買在農民集體土地上建設的房屋,由享有該土地所有權的鄉(鎮)合作經濟聯合社或村經濟合作社的機構制作頒發權屬證書。
這種房屋,從法律上說,是不能買賣的,這類房屋所謂的『產權證』是沒有法律效力的。
『鄉產權』的房屋,其所有權的移轉是受限制的。購買該類房屋時,買到的並非是該屋的產權,而是居住使用權。同時,依據法律規定,有權頒發房屋權屬證書的機構應當是縣級以上的房屋土地主管部門,鄉(村)級政府或其他機構根本無權制作頒發產權證,所以購買該類房屋是不能取得有效的權屬證明的。此外,在選擇這類房屋時,還要考慮項目的合法性,包括建設用地是否合法和項目規劃是否合法,該房屋所在的土地是否會被征用等。
如果已經與房地產開發商簽訂了購房合同,這種合同實質上是無效合同。根據《合同法》規定:『合同無效或被撤銷後,因該合同取得的財產,應當予以返還,不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。』因此,如果購房者已經入住,可以要求房地產開發商返還購房款,並按銀行同期貸款利率支付利息等,但同時應當向開發商支付使用房屋的合理費用。
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