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2001年3月19日,餘小姐與某房地產公司簽訂了《商品房買賣合同》,雙方在合同中約定,該房於2001年12月10日正式交付使用;並約定遲交樓違約金為以實際已付房價款總額每日萬分之三計算。但直到2002年6月15日,開發商纔向餘小姐發出『入伙通知書』。
開發商稱:延期交樓事出有因:1、施工過程發現施工之前不知道在工地上有國防電纜經過,並且發現工地有未探明的軟弱夾層,影響了施工;2、連綿的雨天影響工期;3、由於『民擾』等因素而停工;4、由於市電力工業局外電施工拖延而延誤工期。
因延期時間的總和已超過實際的逾期交樓時間,考慮部分延期時間重疊的因素,應當免除全部的違約責任,不應該支付違約金。
有關律師認為,根據合同約定和有關法律,一般情況下,要求法律上的免責至少應當具備如下條件:1、免責事實必須屬於不可抗力。《合同法》第117條規定:『因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的,不能免除責任。本法所稱不可抗力,是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。』同時,除另有約定外,一般《合同》也約定只有不可抗力纔可以給予免責,本案也是如此。這是判斷免責是否成立的關鍵;2、免責事實發生的時間必須是簽約之後。簽約之前發生的任何事實都是可以預見的,發展商可以據此調整交樓時間,不能免責;3、發展商必須將免責理由及時通知業主並出具證明。《合同法》第118條規定:『當事人一方因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,並應當在合理期限內提供證明。』這既保障了業主的知情權,而且在一定程度上保證了免責事實的客觀性和真實性;4、免責理由必須經過政府有關部門的證明為依據。發展商必須在《合同法》第118條規定的『合理期限內』出示政府部門的有關證明。當然,由於商品房建設、施工是一個復雜的過程,工程延期存在多種客觀原因;因此,人民法院在審理案件的時候,可以行使一定的自由裁量權,依照法律規定的公平原則,對不完全具備以上條件的免責理由進行酌情采納。
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