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王先生打來電話詢問,他買房時交了兩萬元的定金。後來,由於某些原因與發展商沒有達成協議,就要求退定金。發展商倒也同意,但卻提出,定金能退但不能現在就退,必須得等王先生定購的這套房子賣出去後纔能退王先生所交的定金。王先生對此不解,特地諮詢律師。
律師評析
這種情形現在好象比較常見,不光是定金,有些購房者要求退認購金、預付款或其他這樣那樣款項時,也會遇到這樣的答復。
這完全是對客戶拖延與欺瞞的表現,沒有什麼法律依據。買賣雙方達成一致退房退款,這實際上是一種解除合同的行為。
依據我國《合同法》第九十三條的規定,當事人協商一致,可以解除合同。那麼,解除合同的效力在什麼時候生效呢?《合同法》第九十六條規定:『當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除』。也就是說,如果沒有其他的約定,那麼只要客戶與開發商就解除合同的事項達成一致,那麼解除合同的決定即刻生效,雙方間就不在存在合同約束關系了。
《合同法》第九十七條規定:『合同解除後,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施,並有權要求賠償損失』。
退定金也罷,退預付款也罷,都是『恢復原狀』的一種表現,即回到買賣雙方達成購房合同前的狀態。
可以看到,解除合同的後果是沒有任何前提、條件的,是一種必然結果而非約定結果。只要解除合同,就應即刻恢復原狀而雙方返還。
我們所談到的這個案例也是如此,購房合同解除後,開發商即應該將客戶所付款項返還給該客戶,不能夠有什麼限制條件。如果資金暫時周轉不靈,需要客戶暫時等一等的,應該同客戶協商,征得客戶的同意。但是,客戶本身是沒有義務配合的。
但前述開發商的做法,是令人難以接受的,首先,沒有任何法律依據規定其可以賣房後再退錢,其理由根本站不住腳;其次,客戶的定金纔能有多少,作為開發商,不可能困難到只有賣出去該套房屋纔有錢退給客戶,所以『資金周轉不靈』的情形是不存在的。
那麼只有一種解釋,就是這種做法的目的就是不高興客戶退房的行為,所以故意要刁難客戶一把。如果是這樣,那就顯得太黑了點。因為客戶被折騰得一趟趟地跑,對開發商並沒有任何經濟利益,難道就為了心裡滿足滿足?可能確實心裡痛快了,但是信譽喪失了很多,所失與所得相比,孰重孰輕,大家不難判斷。
我忽然想起了一句古老的話:『買賣不成情誼在』,現在已經顯的土氣,與所謂現代化營銷策略很難聯系到一起,但是,希望大家不要忘掉,這纔是中國特色的生意經。
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