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編者按:隨著境外人士(本文中指港、澳、臺人士及其他國籍公民以及注冊、登記於上述地區或國家內的公司)在上海房地產市場的交易行為日益增多的情況下,會遇到購房按揭、簽署合同、稅費繳納、購房退稅、糾紛解決等實際問題。為此,本報邀請上海房地產專業律師所就境外人士如何在滬買賣和租賃房屋等問題作出解答,今後還將繼續闢專欄解答境外人士在購房中產生的疑難問題。
委托合適的中介機構
境外人士要購買上海的物業最好能委托一家合適的房地產中介機構。因為你們可能不太了解上海物業的實際情況,或者僅僅通過有限的渠道一知半解地掌握部分情況,但很不全面。那麼,如何尋找合乎自己要求的中介公司?
首先,中介公司要有一定規模、相應的知名度,最好在境外有分支機構,這樣你們在境外就能物色合適的物業,然後到上海有針對性地察看所需物業。這些中介公司一般能夠提供較全面的服務,包括配有一定的法務人員,提供基礎性的物業方面法律諮詢。其次,中介公司本身也有專業分工:有的擅長中高檔物業,有的擅長中低檔物業。有的擅長代理零散的二手物業,也有擅長整盤物業;有的擅長住宅,有的擅長辦公樓和商鋪。總之,要根據自身需要以及中介公司的業績挑選合適的中介機構。
選定中介機構以後要與其簽訂委托合同,合同中應明確委托方對物業的具體要求、代理方式、委托期限、中介費的標准與支付方式,以及違約責任。一般來說,不要采用獨家代理的方式,以便讓更多的中介公司提供更多的物業選擇;委托期限也不需要太長,三個月足夠;中介費用一般在中介成功並簽訂正式合同後支付,收費標准為物業成交價的0.5%-2.5%,獨家代理不超過3%。需要注意的是,有的一手物業或者二手物業僅僅需要業主支付中介費用,購買方不必支付中介費用。當然,如果合同規定了購買方支付中介費用的,就應履行,否則要承擔違約責任。
如果需要購買的物業涉及金額比較大,或交易過程比較復雜,可聘請專門從事涉外物業買賣的專業律師提供全面的法律服務。
在交易前必須准備的文件
1、委托書的准備
因境外人士所處地域緣故,多數情況下房地產交易過程中的各項事宜甚至包括合同的簽署,境外人士均會委托境內的個人、中介機構或律師事務所予以完成。因此,在此種情況下,事先准備好合法有效的委托書是非常重要的。對於委托書的准備,一般有如下要求:
(1)委托書的內容應詳細明確,應表述出所涉房地產准確的坐落、受托人的基本情況(包括姓名、身份證編號及住址等)以及委托人具體委托事項,同時還應寫明委托期限以及受托人是否具有轉委托權。
(2)如該境外人士是在港、澳地區簽署委托書的,該類委托書需經中國司法部委托的具有公證人資格的當地的律師公證及轉遞後,方可在上海市使用。如該境外人士是在臺灣地區的,該委托書需經臺灣地區法院公證處進行公證後方可在上海市使用。如該境外人士是在其他國家簽署委托書的,如其是在美國簽署,則該份委托書簽署必須經當地的公證人公證及所在州州務卿簽署並經中國駐美國大使館或領事館認證後,方可在上海市使用,並且,如委托書的內容使用中文以外其他文字表述的。在上海市使用時,應事先委托有關翻譯部門翻譯成中文後方可使用。此外,委托書應連同委托人之身份證明影印件一並進行認證和公證。
(3)上述經公證及認證的委托書正本除公證、認證部門留檔外,至少應准備3份。
2、董事會決議的准備
(1)該項文件的准備僅適用於境外人士是公司的情況,公司需根據其公司章程,就其受讓、轉讓、出租、承租、貸款等事項制定詳細的董事會決議,並於其中明確規定房地產交易所涉的房地產各項基本情況(包括坐落、建築面積、用途、轉讓價格等等)、公司的有關於該次房地產交易的合同簽署及其他有關事項的授權委托、授權委托人的姓名、身份證號碼等內容。
(2)制作好的董事會決議應連同該公司之影印制作、商業登記證等注冊文件影印件,按照上述委托書的公證、認證程序同樣進行公證及認證後方可在上海市使用。
(3)經公證、認證的董事會決議正本同樣至少應准備3份。
上海市現行的一、二手房轉讓稅費
房地產買賣過程中,交易雙方必須支出的各項稅費,也應是境外人士在決定投資之前必須考慮到的事情,下表即列明了上海市現行的一手住宅、外銷商辦樓及二手住宅、外銷商辦樓在交易過程中可能涉及的各項稅費。
如何申請銀行按揭
一手房、二手房交易過程中均可能出現有關銀行按揭的各類事項,其中最為普遍的便是交易過程中銀行按揭的申請以及二手房交易過程中,對房地產交易中尚未償清之貸款的處理。
關於交易過程中銀行按揭的申請,現上海市已有銀行可以向境外人士提供按揭服務,一般情況下,境外人士在向銀行申請按揭之前,需准備如下文件:
1、個人身份證明;
2、有關房地產交易的各類合同,如預售合同、預定書、出售合同、房地產買賣合同等;
3、個人收入證明(一般情況下,貸款人每月的還款額至多應是其月收入的二分之一)。
上述按揭材料交銀行進行審批,並獲得批准後,銀行會首先與借款人簽署《抵押貸款合同》,該合同經上海市房地產交易中心登記並取得《他項權利證明》後,銀行即會向房地產之賣方供款。一般情況下,銀行審查及批准的時間為一個月,並會視個案實際情況的不同而有所變動。
在二手房的交易過程中,如存在二手房的業主(以下稱『業主』)在將房地產轉讓與二手房買方(以下稱『買方』)時,業主因拖欠按揭銀行部分貸款未予清償,該房地產仍處於被抵押狀態的情況時,為保障買賣雙方的合法權益,雙方此時均應采取十分謹慎的態度簽署有關協議,在這種情況下,如按揭銀行可以配合參與監督,則可以減少許多交易風險。
我們曾經成功地操作過一例香港業主(公司)將仍被抵押的上海市內房地產轉讓與另一境外人士的案例,簡介如下:
1、買方支付與香港業主的款項分三次支付。第一次支付的款項其金額應足夠支付香港業主在交易過程中可能會發生的各項稅費,該筆款項首先支付與我們的帳戶上,由買方於雙方簽署房地產買賣合同時支付。
2、雙方簽署買賣合同的同時,業主簽署委托書與我們律師事務所,委托我們辦理有關房地產的抵押登記注銷的一切手續,包括至銀行處領取有關銀行批准注銷抵押登記的文件等。該委托書在買方第二次付款前提供給按揭銀行;買方亦簽署委托書委托我們辦理有關房地產的轉讓登記等事項,並向我們提前支付轉讓過程中買方應支付的各項稅費;
3、雙方簽署買賣合同時,香港業主即將《上海市房地產權證》正本,及其他有關文件存放於我們律師事務所;
4、買賣合同經公證生效後,買方將第二筆款項匯至香港業主在按揭銀行的還款帳戶,該筆款項其金額應足夠償還香港業主尚欠按揭銀行的所有費用(包括本金、利息、罰息等);
5、銀行在收到還款後,即簽署同意解除抵押登記的文件,並將該同意文件連同《房地產他項權利證明》等文件一並交於律師事務所。
6、我們在收到銀行交付的有關材料後,至上海市房地產交易中心辦理有關抵押登記的注銷手續及房地產轉讓的登記手續,買方可以於上海市房地產交易中心受理登記手續日,將剩餘款項支付於業主,或在雙方交接房地產時將剩餘款項支付與業主。
7、在業主收到買方支付的全部房價款後,我們將新的《上海市房地產權證》及其他有關文件交付給買方,結束本次交易。
上述交易方式的整個運行過程中,律師事務所的參與以及與按揭銀行保持及時的信息聯系非常重要,因此,建議二手房的業主及買方能慎重選擇專業性較強的律師事務所或中介公司參與到交易中來。
房地產交易中的退稅
根據上海市的有關政策規定,凡1998年6月1日至2003年5月31日期間,在上海購買或差價換購商品住房(包括一手房、二手房)並在上海市繳納個人所得稅的中外籍個人,且是商品房產權證的法定擁有人,可在這一時期內享受購房後起算的個人所得稅抵扣。
辦理所得稅抵扣應事先准備:有關於購買房地產所簽署的所有購房合同、購房發票、上海市房地產權證、抵押貸款合同、申請人身份證、委托書、私章,憑購房合和發票到申請人工作單位財務部門申請開具納稅憑證,該納稅憑證必須每月開具。上述需准備的文件,均是正本、影印件各一套,其中納稅憑證的影印件應加蓋公司的公章。
上述材料准備完畢,購房業主即應於產權證簽發日起六個月內(過期做自動放棄處理)攜帶上述材料至稅務部門,填寫《上海市購房者個人所得稅計征稅基扣除登記表》,領取《上海市購房者個人所得稅計征稅基扣除登記卡》和一個年度的《上海市購房者個人所得稅計征稅基扣除申請表》,在登記完畢後,即可等待受理點的書面通知,並在收到該通知後,根據通知的時間攜帶上述材料及《上海市購房者個人所得稅計征稅基扣除登記卡》領取《上海市購房者個人所得稅計征稅基扣除申請表》個人聯。最後憑本人身份證或護照、《登記卡》及《申請表》個人聯到稅務部門領取退稅憑證,到指定銀行提取現金。
購房者可抵扣的應納稅所得額,最高不得超過購買者購買或者差價換購商品住宅所支付的購房款與貸款利息總額(由銀行提供證明)之和,如購房者所購房地產支付的房價款為人民幣50萬元,購房者繳納所得稅時,是按照20%的個人所得稅稅率繳納,則該購房者可以享受的退稅最高額應為50萬元的20%,即10萬元。購房者抵扣個人所得稅計征稅基不受購房套數的限制,只要納稅人有足夠的個人所得稅計征稅基予以抵扣,可以多次登記。
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