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《中華人民共和國合同法》第四十條明確規定,提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。《合同法》此規定的目的是針對格式條款中的雙方當事人地位不完全平等,為更好地保護合同相對人的權利而做的禁止性規定。近日,崇文區人民法院就審結了這樣一起商品房買賣糾紛案,認定雙方合同中的免責任條款無效,從而保護了購房者的利益。
1998年10月,山西省大同市的侯某與北京某房地產開發公司簽訂了房屋認購書,約定侯某以160餘萬元購買該開發公司開發的某房產項目房屋一套,有關交納購房款雙方約定先交納房款總額的百分之十作為訂金,同年底交納房款總額的百分之十,次年1月底、2月底前分別補交房款總額的百分之十,7月底交納房款總額的百分之二十,剩餘的百分之五十作按揭。開發公司提供的格式條款第三條明確規定:『如買方在上述期限內未簽訂房地產買賣合約或未依時交納上述樓款或不履行認購書任何款項時,賣方有權沒收買方已交納的上述訂金及其他款項,並有權不再另行通知買方而將該房屋另行出售,因轉售而導致的一切損失費用均由買方負責,因轉售而獲得的一切利益全部歸賣方所有。』簽訂認購書後,侯某按約定交納了合同訂金,並在約定的期間先後交納了50餘萬元房款,侯某使用該房屋至2000年3月。在此期間,侯某與房地產開發公司均未簽訂正式的商品房買賣合同。後房地產開發公司因涉及糾紛,包括侯某已認購的上述房屋被查封,侯某無法辦理房屋按揭貸款手續,並以此起訴要求退房並要求房地產開發公司返還已支付的房款、訂金。
在法庭審理中,房地產開發商以侯某未按認購書中約定的期限交納購房款而不與侯某簽訂正式的購房合同,並以雙方在合同第三條中明確約定了違約責任處理辦法而不同意退還房款和訂金。
法庭在查明上述事實的基礎上認為,因侯某與房地產開發公司簽訂的認購書已具備了合同成立的主要要件,且系雙方真實意思表示而認定雙方簽訂的認購書合法有效,可視為雙方簽訂的正式有效合同。但因雙方糾紛所涉房屋因法定原因目前不具備出售條件而應解除。雙方在合同中約定的違約責任條款及第三條規定,因該條規定明顯排除了侯某的主要權利並加重了侯某的責任,同時又免除了房地產開發公司的責任,依法認定此條約定無效。在綜合全案的事實基礎上,判令房地產開發公司退還侯某全部購房款及訂金。
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