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根據最高人民法院於2003年5月7日公布、6月1日起施行的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第12條和第13條,因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人有權解除合同,並要求出賣人賠償損失。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人有權請求解除合同和賠償損失。
那麼,應如何認定房屋的『主體結構』、『不合格』和『嚴重影響正常居住使用』這些概念呢?從技術角度看,所謂『主體結構』是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。主體結構必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩定性,以確保承受建築物本身的各種載荷。如:地基、承重牆等,這些部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題,應當視為主體結構存在問題。所謂『不合格』,應指房屋未能通過驗收或經核驗被認定為不符合質量要求的情形。『嚴重影響正常居住使用』應指由於房屋質量問題,嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、牆皮脫落等,不屬於房屋的主體結構性問題,而屬於非結構性的質量瑕疵,出賣人應當對此予以修復,買受人不能因此要求退房。
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