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開發商先下手為強
現在一些開發商在進行房屋買賣交易時,為了保護自己的利益,限制自己的違約責任,或為了免除自己的責任,往往自己擬定一些補充協議,除此之外,在使用的示范文本中可供選擇的條款已經選好,買受人不能自由選擇;還有,開發商一般都在示范文本的空白處蓋上刻有自擬條款的章,條款的內容可謂五花八門,比如在不可抗力的空白處注明『因政府機關工作人員的變動導致工期的延誤據以延期交房;因施工中重大技術困難或惡劣天氣導致工期延誤據以延期交房,出賣人將不承擔違約交房的責任。』比如在房屋交付的空白處注明,『如果因為買受人原因,不能按期辦理入住手續,則半年後出賣人在扣除物業管理費、評估費、房屋照管費、10%的違約金等費用後,可將買受人的房屋出賣。』比如在屋面的所有權和外牆的所有權後的空白處都注明『歸出賣人』等。這些條款不是同買受人逐項商定的合同條款,而是事先就單方決定並打印好以備簽約,如果買受人同意,簽字後合同即告成立。
按《合同法》第三十九條第二款對格式條款的定義,即格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定並在訂立合同時未與對方協商的條款,上述所述開發商自擬的補充協議及空白處所加內容符合格式條款的定義,應認定這些都是格式條款。這種條款都是偏重於保護起草人利益。
因此,這種條款往往是交易雙方處於不平等的談判地位的基礎上訂立的,要想改變這種合同的條款是十分困難的。
格式條款應該公平
從法律角度看存在兩個問題:第一,格式條款是否能成為合同的一部分,在什麼情況下能成為合同內容的一部分;第二,如果這種合同的起草者把不平等的條款或不應有的負擔強行加在買方身上,法院能否以違反『公平、公正、誠實信用』等原則為理由,宣布合同中的格式條款是無效的。
我國《合同法》第三十九條規定:采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,並采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。該法第四十條又規定:格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的,或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。從《合同法》第三十九條和第四十條的規定可以看出,我國法律承認格式條款可以成為合同的一部分,但是有前提條件,即提供格式條款的一方應當遵循公平的原則,而且要使對方注意到格式條款的內容,讓對方充分了解格式條款的真實含義及法律後果,對限制其責任的條款還要作出必要的說明。
如果違反公平原則,提供格式條款的一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,這些條款都是無效的。格式條款違反《合同法》第五十二、五十三條規定也是無效的,即以欺詐、脅迫手段訂立的合同,損害公共利益,損害國家、集體、第三人得益;違反法律、行政法規強制性規定;造成人身傷害的;因故意或者重大過失造成對方財產損失的。
從上面的法律規定可以看出,我國法院是可以將違反法律規定的格式條款宣布為無效的,並使雙方都不受違法的格式條款的限制,互相不承擔違法格式條款所規定的權利義務的內容。
司法要保護弱勢群體
就立法而言,在格式條款對弱勢群體的保護方面,我國法律規定的還是比較充分的,但是在司法上,確定格式條款的無效還是比較困難的。
因為《合同法》第四十條中有關『免除責任、加重雙方責任、排除對方主要權利』沒有一個確定的量化指標,缺少可操作性,如免除責任,是免除全部責任纔導致條款無效還是免除一部分責任就導致條款無效?假如免除了部分條款就可導致該條款無效,那麼部分責任是否有程度上的區分?是否一般免責即可導致該條款無效?司法實踐上一般對免除責任、加重對方責任、排除對方主要權利的條款都傾向於認定有效。所以,立法者的本意在司法中並未體現出來。
總之,在房地產市場上,只有相關法規的健全並得到徹底貫徹,纔能使買賣雙方的利益達到平衡,房地產市場纔能健康有序快速地發展,這需要立法者、司法者及民眾的共同努力。 (力行律師事務所劉桂林曹岩)
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