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-內部認購在打『擦邊球』
開發商進行內部銷售行為,北京商安律師事務所的曾明律師認為目前市場上主要有三種形式:第一種是開發商提前銷售形式,即開發商在取得相關的幾個證件,但是房屋銷、預售許可證仍未拿到,這種只能說是開發商鑽了法律空子,但是萬一出了問題,購房者的利益是無法得到保護的,這種做法是開發商打了一個『擦邊球』而已,並不能說是不違法的行為。
開發商通過提前銷售,可獲得兩方面利益:一方面可預先知道自己的銷售情況,另一方面可幫助開發商制定出自己的銷售策略等。但是對於消費者來講,開發商需要做到給予購房者解約的任意性,購房者無論買不買房,開發商都應將訂金退還給購房者。
第二種是危舊房改造,開發商通過提前收取資金,這種情形其實也是一種內部認購的行為。但是由於危房改造是政府行為,是為了改善居民的居住條件,與商品房的買賣是不同的,對於購房者來講不會有什麼風險存在。
第三種是違法建設項目。這些項目的內部認購是不合法的。由於開發商是違規建設,將來被查處,有可能可以補齊證件,也有可能就補不齊,對於購房者來講存在風險是很大的,不但交付的訂金收不回來,而且交付的樓房款也得不到,所以,購房者應認清認購房屋是否屬於違法建築,並且要學會用法律武器保護自己。
-內部認購是無效行為
北京市漢華律師事務所劉曉峰認為商品房的購房者為獲得開發商給予的一定房價的優惠和先佔一套較滿意的房號,經常會認可開發商所采取的內部認購行為,而與之簽訂《內部認購協議書》,此種行為盡管有時會成為購房者購買商品房的一個良機,但作為購房者風險也隨之而生。
內部認購行為存在法律上的風險,一份內部認購協議不能一概而論地認定為有效或無效。但是,可以肯定地說,采用內部認購的方式變相買賣房地產的行為應認定為無效行為。目前房地產市場中的內部認購行為許多為無效行為,即認購協議無效。還有相當一部分內部認購協議存在著部分條款有效部分條款無效。
-內部認購金不是法律意義上的『定金』
作為商品房買賣,開發商在未取得商品房的合法銷售手續前借此方式變相買賣房地產的行為是法律所不允許的。開發商未取得商品房的合法銷售手續前,雙方簽訂內部認購協議時,購房者有權拒絕開發商向其收取各種款項,在此種情況下開發商向購房者收取諸如『定金』之類的款項,只能表明購房者有意購房的一種誠意,該款是性質待定的債權,此款並不是法律意義上的定金,此時該定金條款不成立,這不僅因為合法銷售的條件沒有成就,而且還因為買賣合同條款沒有確定等諸多因素。
-不合法項目不要買
王先生的風險在於一旦該項目不能取得商品房銷售的合法手續,雖然可以依法要求返還已付款項,甚至把其支付的1萬元款項視為開發商未能履行使條件成就的義務而應承擔的相應的違約金,要求開發商向其另行支付,但如果請求時開發商已經沒有償還能力,王先生的合法主張將成為一紙空文。 (景雪)
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