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事件
某小區入住後,停車場是小區內一片臨時的開闊地。業主的車大都隨意停放。沒過多久,車場掛出牌子,稱物業管理公司已經申請辦下來手續,該停車場變為經營性停車場,每輛車每月要繳納150元的停車費,否則不能進。同時開發商為了促銷房屋,在銷售的過程中還不斷將停車場賣出。
小區內一些業主准備交錢,另外一些卻感覺有些困惑。覺得好像小區內的場地,隨便一申請,立個牌子就能收錢,這到底有沒有依據呢?
說法
無論什麼樣的停車費,基本上都只有兩種性質:一為土地使用費,一為保管費用。這兩種收益,雖然都是以停車費的名義出現,但實際上是基於不同的來由。搞清小區內的停車費問題,我們要先分清誰享有土地使用權,誰提供汽車服務,了解這個區別,就能搞清楚停車費的權屬和分配,否則就只能是一頭糨糊。
土地使用權益
小區房屋銷售前,由開發商享有土地使用權。房屋銷售後則應該由全體業主享有土地使用權,而不再是由開發商享有了。有些開發商故意混淆概念,稱只是將房屋佔用范圍的土地轉讓給了業主,但是停車場還是歸開發商所有雲雲。加之有關物權法規、房地產法規並不健全,因而大部分業主也說不清楚。
其實這並不是由誰說了算,而應看小區業主是否已經支付了相應的轉讓價款。
以北京為例,土地出讓金不是按照土地面積計算,而是按照房產建築面積計算,一個小區的全部土地成本,已經攤到建成房屋的每一平方米建築面積上去了。當業主們支付購房價款的時候,同時也支付了整個小區宗地的轉讓成本。相應地,小區土地的使用權也就轉讓給了全體業主。
這是物權法的基本原理,只是由於中國目前尚未出臺,纔有一些開發商混水摸魚,有的說我只賣房不賣地,有的在房屋買賣合同中要求將小區土地的權屬、外牆使用權、廣告位使用權等保留給開發商所有。目的很簡單,就是要把這些暗裡賣給業主後,再將這些業主財產明裡賣出去或租出去,再掙一次錢。
由於法律規定不到位,造成目前審批停車場的時候,不管小區業主入住多少、多久,政府部門依然還以開發商為產權人,以開發商的土地使用證書為場地產權證明,以開發商的委托書為產權人委托經營證明。一般有這些材料,就能夠辦下來停車場地核准手續。而真正的產權人———小區全體業主,往往既不知道,也無力掌控。這樣的現實,無疑是對全體業主權益的又一次侵害。
停車收益分配
確認小區內土地使用權歸全體業主共有,就應該確認土地使用權的收益也歸業主共有。停車費是土地收益的一種,是否應該歸全體業主呢?
還是以北京為例,《北京市普通居住小區物業管理服務收費標准》規定,住戶機動車存車時,按照大車每月210元,小車每月150元的標准向物業管理公司繳納存車費。如果一位業主居住在普通住宅小區,他的房子小於100平方米,那麼他一個月的停車費甚至比物業管理費還要多。地面停車經營幾乎無成本,停車費利潤多多。所以,物業管理公司只要能辦下來停車場經營的核准手續,就等著發財吧。
對於業主的質詢,物業管理公司往往稱:我申請、批准的手續沒問題,收費是政府定價,所以您就乖乖交錢吧,沒商量。
這話不完全對,物業管理公司不可能對小區的土地享有使用權,即便是開發商開辦的物業管理公司也不例外,當然就不能靠處分土地使用權來圖利。其收取停車費完全是基於提供保管車輛的服務,而收取的一種保管服務費用。
既然是保管服務費用,那麼雙方間就應該是一種平等的服務合同關系,業主接受保管服務,應該按照收費標准交費。如果業主不接受保管服務,就不應該強行收費。當然業主汽車的損壞,也不由物業管理公司負責。
但是實際上,物業管理公司往往強制性地要求業主交費,否則不給固定停車位或者乾脆不讓進門、出門,這個時候,所收取的停車費實際上不僅僅是單純的服務性費用,也體現了強烈的土地使用費性質。從另外一個角度看,就算全部停車費都應該由物業管理
公司收取,但是物業管理公司是通過使用停車場土地而取得收益的,因此其應該為使用土地的行為向土地產權人支付費用,所以無論如何,都應該將土地使用費部分向全體業主進行分配,把停車費的一部分作為全體業主的共有基金等形式儲存起來,用以公益事業支出。
實踐中這樣的情形很難做到,無非基於幾個原因:1、法律沒有明確的規定;2、業主對此了解不多;3、物業管理公司不捨得。隨著時代發展,法制進步,這只是個時間早晚的問題了。
委托管理道理等同
有些小區是委托一些專業的停車場經營公司辦理停車收費事宜的,其權限完全是受物業管理公司或者開發商的委托而來,因此等同前面談到的物業管理公司,沒有什麼特殊。
因此,對於一般情況下開發商出賣停車位的問題,我認為已經賣出的車位,可以歸購買者獨有,但是開發商應該按照標准按月繳納停車費,否則就是侵奪全體業主的財產,極不公道。
需要說明的是,本文主要是針對小區內地上停車場而談,小區的地下停車場有特殊性,不在本文范圍之內。
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