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近日,一位買房人向本報反映,他購買了京東一處項目的房產,但沒想到的是,還款剛剛到第二年的時候,生意賠本,餘下的房款難以交納,開發商采取了拍賣房產的形式,將他的房產賣出,但是他先期交給開發商總房價的20%也打了『水漂』。該買房人稱:交不起房款,但是先交的首付款無論從哪個方面說都是買房人的財產,開發商憑什麼不退還?記者根據線索對這種現象進行了采訪。
-不退首付款合理嗎?
據該買房人反映,他在買房時,交給開發商20%的首付款,由開發商全程擔保貸款,8成20年。但就在他還不起款的時候,開發商限定在三個月內必須開始還款,這三個月的銀行貸款先由開發商墊付。
時隔三個月,該買房人仍然沒有還款的能力,於是開發商讓他限期搬出住所,在他拒絕後,開發商采取了停水斷電的做法強迫搬出,在協調未果之後,他只能搬出小區。但當他向開發商提出,自己是在還款過程中開始欠款的,這些行為都發生在交完首付款後,因此,自己交納的20%的首付款開發商應該歸還。
對此,開發商給了他一個拒絕退首付款的理由:開發商是作為擔保人替客戶向銀行貸款的,在客戶還不起銀行貸款時,銀行會向擔保人追償貸款,而且要一次性歸還銀行本金以及利息。這樣一來,開發商只收取了客戶20%的首付款,而80%的銀行貸款以及利息要一次性還清,這就意味著開發商要貼錢為客戶還完貸款,因此這些損失理當由還不起款的業主負責,自然,20%的首付款就不能再退給客戶了。
-開發商不退首付款有說法
一位不願透露姓名的開發商對記者說,在北京像這種業主還不起款的現象有很多,但除了有『特殊關系』可以退首付款外,幾乎沒有業主通過正常手續拿回首付款。
『但開發商這樣做並不是為了克扣業主首付款,而是在擔保、還款、欠款、銀行追款乃至最終拍賣等一系列環節中存在著太多的變數,一旦開發商退了首付款,就意味著開發商的利益受到損失,這樣的損失開發商當然沒有道理自己承擔。』這位開發商如是說。
按照正常的程序,業主在還不起款的時候,開發商先替業主墊付幾個月的月供,期待業主還款問題出現轉機。只有在確定沒有希望的前提下,開發商會替業主償還所剩欠銀行的全部貸款以及利息。在與銀行交接完畢後,開發商再轉過身來向業主追償替還款項。最簡單的辦法就是收回房產進行拍賣。拍賣所得如果可以抵清房款,雙方買房協議解除。但如果拍賣所得不足以抵清房款,開發商將繼續向業主追償,這樣雙方的關系就變成永久債務關系。
至於首付款為什麼不退的理由,該開發商說,有兩個方面。首先,業主在交完首付款後入住,在入住和還不起款期間他佔有了房產,那麼房屋的折舊以及物業管理等方面的問題已經發生,即使業主退出小區,該套房產也不能再賣到原來的價錢,因此,首付款完全可以看做是賠償的費用。
其次,舉例說明,當初業主買房時總價是50萬元,交了20%首付款即10萬元,但後來房產貶值了,該房產能賣到45萬元,業主退掉的房子由於已經居住了一段時間,只能當二手房賣,這樣無疑對開發商來說是雪上加霜。因此,不能單純把業主買房當成買建築成本,而是應該看做是買機會成本。
-質疑首付款不能退
盡管開發商將自己的苦衷說開來,但是仍然有一些人士不贊成不退首付款的做法。
首先提出質疑的是律師。一位業界資深律師說,雖然開發商說的有一定道理,但是,關於欠款與是否退首付款的問題仍然有可操作的餘地。
比如說拖欠房款的房產進行拍賣,開發商只是說到了拍賣貶值的方面,但如果拍賣的結果達到了結清房款的目的(不排除房產昇值的可能),甚至拍賣結果遠遠超出了房屋本來的價值,這時候,開發商完全應該把首付款退給買房人。
該律師舉例說,一套原先價值50萬元的房產,首付款是10萬元,買房人還不起款時進行拍賣,由於地段、市政配套、已到現房等多方面的原因該項目昇值,拍賣的價格達到了45萬元,除了業主首付款的10萬元外,房產還有5萬元的剩餘,扣除拍賣費用等款項,多出的部分是不是應該有業主的部分。因此在有些問題房解決事宜上,開發商不僅要將首付款退給買房人,多餘的部分也應該與業主共分。
但是,該律師也無奈地表示,雖然房地產市場上出現了許許多多這樣的案例,但配套法規卻一直沒有出臺,可以說,首付款退不退的問題是目前法律的一個空白點,這是造成許多買房人『賠了夫人又折兵』的原因所在。
-不退首付款癥結在哪裡?
其實,在不退首付款問題上,除了開發商、未完善的政策法規,還有一些因素也是造成這種問題的癥結。
也許很多人還記得,幾年前,開發商全程擔保貸款還沒有出臺,銀行為了減少風險,在買房人買房時明令要求去有關保險公司辦理貸款保險,將這部分風險轉嫁到了保險公司身上。但是最終保險公司退出了這個『游戲』,於是,開發商全程擔保貸款出現了。
然而,很多開發商對這個政策持反對態度(除了一些大型的房地產企業)。因為這個政策缺乏科學性。試想,開發商只是建設完項目,把小區交給物業管理公司就可以走人,但是業主貸款年限往往長達幾十年,把他們的擔保人確定為開發商顯然難以讓人信服。所以,幾方面當事者互相踢皮球造成了諸多對業主、對開發商種種尷尬的局面。一旦銀行把風險轉嫁到開發商身上,開發商當然會毫不猶豫把風險『理所應當』地加在買房人身上。
不過,現在已經有項目專門針對這些問題開始試行『有償擔保』,即開發商與業主在簽訂買房協議時,另立一個條款寫入合同,『甲方(開發商)為乙方(買房人)提供買房貸款擔保,如果遇到乙方還不起款的事實發生,甲方將按照協議從欠款之日起,乙方須每天向開發商交納擔保風險金,或者在欠款之日起,乙方將居住期間的房款按照租金結算,從首付款中扣除,所剩部分甲方退還給乙方……』(張劍)
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