|
||||
2002年春節前李先生與某房地產開發公司(以下簡稱開發商)簽訂了商品房買賣合同,以65萬元的價格購買期房一套,雙方約定的交房期為2002年6月1日。然而到了交房期後,開發商未能按期交付房屋。同年6月10日,李先生向開發商遞交了催告函,要求其盡快履約。但直到2003年4月1日開發商纔正式交房。此後,開發商就李先生提出的要求支付違約金一事始終未能與李達成一致。今年9月份,李先生因被公司派往上海常年工作,遂決定退房。9月15日李先生向法院提起訴訟,請求解除合同並要求開發商賠償損失。法院經調解未果後,於10月25日做出判決,判令開發商支付因逾期10個月交房給李先生造成的損失16000元,同時以逾期行使解除權為由,駁回了李先生要求解除合同予
以退房的訴訟請求。
李先生要求解除合同的訴訟請求為什麼得不到法院的支持呢?這涉及到商品房買賣合同的解除權(以下簡稱解約權)行使期限的問題。
今年6月1日起施行的最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第十五條規定:『根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告後在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告後,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。?本條中的三個月和一年這兩個期間均屬於除斥期間,它們是不變期間,不同於訴訟時效,即不存在期間的終止、中斷和延長的情形。只要期限屆滿,解約權人不行使解除權,該權利即歸於消滅。具體到本案來看,李先生在催告開發商履約後,從2002年9月11日起即享有法定解約權,同時,從該日起李先生的解約權也進入了一年的除斥期間。由於到了2003年的9月15日李先生纔起訴,除斥期間已經屆滿,李先生喪失了解約權,所以其解除合同的訴訟請求得不到法院的支持。當然,從李先生享有法定解約權之日起的一年內,如果開發商催告李先生行使解約權,則除斥期間從李先生收到催告之次日起改按三個月計算。在這三個月內,李先生應當行使解約權,否則該權利同樣歸於消滅。
本案給予購房人重要的警示:一定要及時行使自己的解約權,否則會造成無法彌補的損失。另外,需要提醒廣大購房人的是,購房人除了享有對於逾期交房的解約權外,依據司法解釋的規定,在開發商存在如下行為時,購房人依法可以解除合同並可以要求賠償損失:1、商品房買賣合同訂立後,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;2、商品房買賣合同訂立後,出賣人又將該房屋出賣給第三人;3、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;4、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;5、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;6、房屋主體結構不合格或存在嚴重質量問題的;7、面積誤差比絕對值超過3%的;8、由於開發商的原因,逾期辦理產權證超過一年的。此外,由於購房人的按揭貸款合同未能訂立而導致商品房買賣合同不能繼續履行的,購房人亦可請求解除合同。盡管司法解釋沒有對上述解約權行使的合理期限作出明確解釋,但是按照《合同法》第九十五條的規定,上述解約權均存在除斥期間,只不過該除斥期間目前尚由法官自由裁量。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||