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債權,抵押權,建設工程價款優先受償權
案件事實
張先生於2000年3月24日購買了某開發商開發的某某花園商品房(期房)一套,並且交納了全部購房款。但是,該開發商至今未將商品房交付張先生。就在張先生准備起訴開發商,追究其逾期交房的違約責任時,法院卻告知張先生:因開發商拖欠建築商的工程款,建築商已經申請法院查封了某某花園的部分商品房,並准備進行拍賣,而張先生購買的房屋也在被查封之列。
經張先生深入了解後得知,該開發商不僅拖欠建築商的工程款,而且還拖欠銀行貸款。同時張先生還了解到,開發商向銀行貸款時,還將其購買的房屋和某某花園的部分其他商品房抵押給了銀行,作為貸款的擔保。張先生的房屋被開發商抵押登記的日期為2000年3月27日,比其購買該套房屋的日期僅晚3天。目前銀行正在起訴開發商,要求實現抵押權。
正如張先生所說,他購買的商品房『不入虎穴,必入狼窩』。為此,張先生前來諮詢律師,問如何維護他的權利?
律師評析
四方律師事務所律師來雲鵬
問題涉及三種權利
1、債權。張先生與開發商簽訂的《商品房買賣合同》,作為『合同之債』是債權的一種。根據《合同法》的規定,合同一經合法成立,即具有法律約束力,受法律保護。張先生與開發商的買賣合同系合法成立的合同,具有法律約束力。因此,張先生擁有受法律保護的取得商品房的合同權利———債權。
2、抵押權。銀行通過與開發商簽訂《貸款合同》,並就抵押物進行了『抵押登記』。自抵押登記之日起,抵押權生效。銀行擁有了一旦開發商不償還貸款,即可將抵押物折價優先受償的權利———抵押權。
3、建設工程價款優先受償權。建築商根據《合同法》第286條的規定,在開發商未按照約定支付工程款時,建築商有權申請人民法院將該工程依法拍賣,獲得優先受償工程價款的權利———建設工程價款優先受償權。
在了解上述三種權利的基礎上,問題的關鍵就在於如何分析上述三種權利相互之間的關系,結合本案實際情況,確定在三種權利同時存在的情況下,究竟誰優先?
了解三種權利中的兩個『優先』
一、抵押權的『優先』是指抵押權作為物權的一種(擔保物權),根據『物權優先於債權』的原則,優先於在抵押物上設定的任何債權。因此,銀行擁有的抵押權,優先於張先生以《商品房買賣合同》設定的債權。
二、建設工程價款優先受償權的『優先』是根據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》第1條的規定,『建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權』。因此,建設工程價款優先受償權,優先於抵押權和其他債權。
但是,根據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》第2條的規定:『消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後,承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人』。因此,該『建築工程價款優先受償權』又不能對抗張先生已交清購房款的債權。
經分析不難看出,在這三種權利同時存在的情況下,恰恰形成了一個銀行的抵押權優先於張先生的債權;建築商的優先受償權優先於銀行的抵押權;而張先生的債權又優先於建築商受償權的一個權利循環『怪圈』。
對權利循環『怪圈』進行分析
從建築商的角度分析,由於張先生是已交清全部房款的買受人,建設工程價款優先受償權在張先生的房屋上不能實現。因此,在本案中,法院應當對張先生的房屋解除查封。建築商優先權的因素在本案中可以排除。
從張先生作為消費者的角度上分析,依據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》,張先生的債權雖然可以對抗建築商的優先受償權,但是其作為普通債權卻沒有任何依據可以對抗銀行的抵押權。(擔保物權)
從銀行的角度分析,在排除了建築商優先受償權的前提下,銀行的抵押權就是本案中最優先的權利,其抵押權應當實現。
綜上分析可知,張先生的房屋應當作為銀行實現抵押權的抵押物。在本案中三種權利同時存在的情況下,銀行的抵押權優先。
購房者的權利如何維護
律師認為,由於開發商是在與張先生簽訂了《商品房買賣合同》後,在未告知張先生的情況下,將該房屋抵押給銀行的,因此根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》的第八條規定,開發商的行為導致張先生無法取得房屋所有權,無法實現當初的合同目的,張先生可以請求解除商品房買賣合同、要求開發商返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以要求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
通過上述分析,普通讀者可能會認為,就開發商現在的資金情況,張先生的索賠很難實現。張先生雖然交清了全款,既得不到房屋又難索賠,對其不太公平。但是世上沒有絕對的公平,真正的公平是在一定規則上的公平———法律的公平。
但是,消費者購買商品房是維護其生存權利的重要內容,而生存權利優於經營權利受到法律的保護,這既是國際通行的慣常做法,也符合我國實際情況。因此對屬於消費者生存權利的法律保護,除了需要消費者增強法律意識和風險意識之外,有關部門還需要進一步完善立法。在律師研究本案過程中,發現沈陽市就出臺了關於『不得在已售出的房屋上設定抵押權』的相關規定。試想,如果國家也有此類立法的話,三種權利誰優先的問題就不會如此復雜了。(楊維東)
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