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有業主反映所購買的位於天津北辰區的一套商品房,當時因為看中的就是窗前的一片綠地,但正式入住二十天後,開發商開始在綠地上興建變電站,該變電站大約長16米、寬8米、高6米多,從業主的窗口望下去便能看見變電站的屋頂,而原先的綠地卻被擋住了。
業主向北辰區人事局國家公務員執法監督站反映了情況,得知該變電站是違章建築,沒有經過規劃部門的批准,並且,規劃部門已經對開發商的行為給予了行政處罰,對於這種情況,業主詢問如何維護自己的合法權益。
明揚律師事務所律師王旭
根據業主與開發商簽訂的《商品房買賣合同》第八條的約定,開發商無權對原設計方案作出重大變更,如需作出變更,必須經過政府管理部門的批准。開發商違章建設變電站的行為是一種違約行為。因為雖然該商品房的規劃圖未附在合同中,但實際上商品房的設計規劃圖應視為購房合同的組成部分。規劃設計圖是經過有關部門批准的,開發商建設小區環境必須按照規劃設計進行,不得隨意作出變更。
對於小區環境的約定,是一個隱性的強制性約定,業主完全可以基於開發商的違約行為要求開發商承擔相關的違約責任。但如果在《商品房買賣合同》中沒有約定開發商因變更原設計而承擔違約責任的方式,業主要求開發商承擔違約責任,應根據《合同法》第107條的規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符和規定的,應承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。所以,業主可以要求開發商拆除變電站,這既是要求開發商按照原合同繼續履行符合約定的義務,也是要求開發商采取補救措施。
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