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生活實例
市民張某與開發商簽訂商品房買賣合同,購買一處店面房,房屋的功能為商業、土地使用權年限為70年。張某按約支付了全部的購房款,但到了交房那天,開發商卻告知張某,因為此店面為商業用地,根據國家規定只有40年的使用權,所以只能辦理期限為40年的土地使用權證。土地使用權年限縮水了近一半,張某認為開發商的行為明顯違約,但他能得到賠償嗎?
新法解說
在我國,房屋等地上建築物及其附屬設施買賣轉讓的,該建築物所在土地的使用權也要一並轉讓,這就是所謂『地隨房走』的原則。
我國法律規定,不同用途的土地使用權年限不同,《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條對其有明確規定:(一)居住用地70年;(二)工業用地50年;(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;(四)商業、旅游、娛樂用地40年;(五)綜合或者其他用地50年。
該實例中,雖然法律明確規定了商業用地的使用權限為40年,但在《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中,同時規定了『在土地使用權一次出讓期限屆滿後,土地使用者還可以申請續期,並應當於屆滿前一年申請續期』。也就是說,如果法律及政策規定的使用年限屆滿,土地使用者是可以申請繼續使用土地的,並非40年後就一定被國家收回了,只是需要補交土地出讓金。
可見,雙方在協議中約定土地使用權的期限為70年並不違反法律精神,既然如此,開發商與張某簽訂的合同就具有可履行性,開發商自然應當嚴格履行合同義務。因此,開發商應向張某支付該店面房所在土地30年的續期使用費,作為其未按約履行合同的賠償金。
相關法律規定:《物權法》第143條、144條、145條、147條
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