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根據《城市房地產抵押管理辦法》有關規定,可以依法設立抵押的房地產主要有:依法通過出讓、轉讓方式取得的國有土地使用權;依法取得所有權或期得權益的房屋及法律、法規規定的其他可以抵押的房地產,包括在建工程抵押、預購商品房貸款抵押等。
房地產抵押應到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記,否則不具備法律效力。
鑒於本案的開發商不肯將有關房地產抵押的詳細情況向購房人通報,因此,律師建議購房人到房地產所在地的房地產管理部門查詢抵押登記的有關情況。如果查實開發商抵押行為在購房人與開發商簽訂購房合同之前,根據法律規定,開發商只有在取得抵押權人(即貸款銀行)書面同意的情況下纔能將作為抵押物的房屋轉讓給購房人,否則,其轉讓行為無效。
在此情況下,購房人與開發商簽訂的商品房買賣合同無效,購房人有權要求開發商返還已支付的購房款,並賠償其因此所遭受的利息及其他損失。
如果查實開發商的抵押行為在購房人與開發商簽訂商品房買賣合同之後,則購房人可依據商品房買賣合同的有關約定要求開發商承擔因房產抵押所可能造成的購房人無法按期辦理產權證等損失。
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