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近日,我與某開發商簽訂了認購書,但到簽約時開發商的售樓人員拿出一份事先擬好的合同,聲稱不能更改,要麼簽約,要麼不買樓。請問開發商的做法對嗎?——賈女士
解答:購房者相對於商品房開發商而言,處於弱勢地位。為了保護廣大購房者的合法權益,國家相繼頒布一系列法律、法規,制定商品房買賣格式示范文本,並在實際使用中不斷改進和完善,以實現對商品房買賣行為的規范和調整。從目前所適用的示范文本來看,其在購房者普遍關注的面積不符、逾期交房、產權證辦理等方面,較之以前的示范文本,加大了對購房者利益的保護,但其無可避免地存在不夠完善的地方。正因如此,部分開發商采取簽訂商品房買賣合同補充協議的形式減輕或免除其應承擔的責任,購房者也同樣采取補充協議的方式來更好地保護自己的利益。故補充協議的簽訂和修改,就成為了商品房買賣過程中買方和賣方都關心的焦點問題。一些熱銷樓盤的開發商,則更是抱著『皇帝女兒不愁嫁』的心理,拒絕購房者對其事先擬就的補充協議進行修改。筆者在此,謹就開發商拒絕修改補充協議的情況作一法律上的分析,並闡明幾點解決的意見,供購房者參考:
1、開發商拒絕修改補充協議缺乏法律依據
開發商在商品房買賣中,憑借其專業優勢,往往通過制定補充協議來減輕或免除自己的合同責任。在購房者提出修改意見時,開發商及其銷售人員往往以補充協議統一制定,不能更改為由拒絕修改。購房者此時剩下的選擇只有兩種:放棄購房或接受開發商的補充協議。
開發商拒絕修改補充協議的行為,實質是以其優勢地位迫使購房者接受內容有利於開發商的補充協議。根據《中華人民共和國民法通則》的規定,當事人在民事活動中的地位平等。商品房買賣屬於民事活動,作為買賣合同的雙方當事人,購房者與開發商是完全平等的民事主體,具有完全平等的地位;而根據《中華人民共和國合同法》的規定,合同當事人的法律地位平等,任何一方不得將自己的意志強加給另一方。當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務,合同內容則由雙方當事人約定。據此,購房者完全享有修改補充協議的法定權利,但對於開發商堅決拒絕修改的,目前尚無明確的法律規定加以制約。
作為購房者,面臨此種情況時,首先要判斷這是否是開發商進行合同談判的一種策略。但購房者必須要明確自己對補充協議享有修改權,與開發商據理力爭,纔能不被開發商說服而接受未修改的補充協議;其次,如果開發商堅決拒絕修改補充協議,除非購房者對開發商有足夠的信任和對補充協議的條款有足夠的認識,否則建議購房者慎重簽訂補充協議,以免為將來埋下糾紛的隱患。
二、在開發商同意修改補充協議時,應注意以下幾點
1、在付款方式的選擇上,多數購房者選擇以銀行貸款方式支付房款,但是否能取得銀行貸款,取決於開發商與銀行之間是否有貸款合作協議,及購房者的資信是否符合銀行貸款的審查條件。建議購房者在補充協議中對無法取得銀行貸款的情況下,對房款支付的具體方式或賦予購房者解約權作出補充,以免因銀行貸款不能取得而給自己造成巨大的經濟壓力或引致不必要的糾紛。
2、在產權證的辦理上,目前均由開發商統一辦理。商品房買賣合同僅有一個『規定期限內』的模糊約定。對於購房者而言,如期取得房屋產權證,是合法擁有房屋所有權,實現對房屋處分並取得收益等民事活動的重要憑據。建議購房者在補充協議中明確約定取得房屋產權證的具體時間,並規定相應的違約責任,以督促開發商加快辦理,降低風險。
3、對開發商在廣告宣傳或樓書中明示的事項,根據《商品房銷售管理辦法》的規定,購房者有權將該等事項寫入合同。購房者對一個樓盤所產生的購房意圖,往往來源於開發商的廣告宣傳或樓書,而開發商通常明確說明注明的事項要以合同約定為准。購房者如未能將廣告宣傳或樓書中的注明事項添加到補充協議中,使之成為合同的一部分,在購房者發現不符之處時,該等注明事項將不會對開發商形成法律上的約束力。
以上是對購房過程中遇到的某一方面問題所作的簡要分析,具體到每套商品房的買賣,還會因實際情況而有所不同。(李玲)
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