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房地產買賣糾紛之類的案件目前逐年增多,統計表明大多是普通購房者起訴房地產開發公司的、這說明購房者在這類法律關系中處於弱勢地位。記者邀請律師結合案例談談購房者很容易忽視的、房地產買賣糾紛中應注意的問題,希望能對廣大購房者有所益處。
案例:
張某於2000年6月與房地產開發公司A簽訂了一份《房屋預售合同》。雙方約定:該房屋於2001年6月竣工,竣工後3個月內完成檢驗並交付。合同簽訂後,張某支付A公司購房款30萬元。2001年9月,A公司要求張某接收房屋,張某則要求A公司提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》,但遭到A公司拒絕,張某見狀遂拒絕接受房屋,同月,張某發現該房已抵押給某銀行。2001年12月,張某向法院提出訴訟,請求法院判令A公司承擔遲延交付房屋的違約責任及要求法院判令A公司將房屋抵押給銀行的行為無效。
律師分析:
開發商應當按照預售合同的約定,如期將房屋交付預購方。根據《商品房銷售管理辦法》第32條規定:『銷售商品住宅時,房地產開發企業應當根據《商品房住宅實行質量保證書和住宅說明書制度的規定》,向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。』在本案中,被告A公司不能向原告張某提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》,已構成違約,房屋不能視為交付,理應由被告A公司承擔逾期交付房屋的違約責任。
根據我國《中華人民共和國民法通則》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定,房屋預售合同一經成立,經預售登記,該特定的尚未建成房屋的期權,從法律上說已經不屬於開發商,而屬於預購方。開發商將已經預售的房屋再做抵押是對預購人的侵權。
根據民法的物權原則,預購方的房屋預售經過登記以物權在先的原則,預購人可以對抗抵押權人。
本案中,原告張某和被告A公司訂立的《商品房預售合同》已經過預售登記,被告A公司無權將該房屋再抵押給銀行,其抵押行為應屬無效的法律行為。
律師提醒:
在購買商品房時,應當注意簽訂商品房銷售合同或商品房預售合同後,要進行商品房銷售登記或商品房預售登記,這樣可以避免開發商在銷售或預售後,再將房屋抵押。
長纓律師事務所律師盧嘉亮
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