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消費者無從知曉公攤面積
目前在商品房交易過程中,一般都是以建築面積作為銷售的計量單位,只有極個別的項目采用按套計價。到目前為止,筆者還沒有見到或聽說過北京市場上在商品房的交易中以套內使用面積(或稱淨使用面積)作為銷售的計量單位。一般來說,商品房的建築面積由兩部分組成,即套內建築面積和公共部位與公用房屋分攤建築面積(以下簡稱公攤面積)。套內建
築面積由三部分組成,即套內建築面積等於套內使用面積加套內牆體面積再加陽臺建築面積。對於購房者來說,他們關心的是套內建築面積的大小,更准確地說,購房者關心的是套內使用面積的大小,即在同等單價的前提下,套內使用面積越大,購房者越合算,反之則虧。目前在商品房的銷售中以建築面積作為銷售的計量單位,消費者無法知道套內牆體面積、公攤面積,當然也就無法知道自己的套內使用面積到底是多少,無法知道自己的權益是否受到侵害。
目前約束開發商的有關商品房銷售面積與公攤面積的法規主要有建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》(試行)及北京市2000年9月26日頒布的《北京市商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》。其中北京市的規定明確了公用建築面積的分攤原則、可分攤的公用建築面積及不應計入的公用建築空間。
分攤原則如下:(一)商品房公用面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為本幢內的公用建築面積,與本幢不相連的公用建築面積不得分攤到本幢房屋內;(二)為整幢商品房服務的公用建築面積,由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建築面積,由受益的各套商品房分攤;(三)公用建築面積分攤後,不劃分各套商品房攤得建築面積的具體部位,但任何人不得侵佔或改變原設計的使用功能。可分攤的公用建築面積如下:(一)大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房。(二)套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆)牆體面積水平投影面積的一半。不應計入的公用建築面積如下:(一)倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。(二)售房單位自營、自用的房屋。(三)為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房。
仍然無從知曉公攤面積
雖然有了北京市的規定,購房者知道了分攤的原則,哪些部位可以分攤,哪些部位不能計入分攤的面積,但購房者仍無法知道每一個具體的部位分攤的數值到底是多少,分攤各部位的數值加起來是否與購買的該套房屋總公攤面積相等。向開發商索要相關資料,開發商不是拒絕就是顧左右而言它,使購房者一頭霧水,最後只能糊裡糊涂地簽合同,辦交接驗收,辦入住。購房者買了一套房,到底有多大的套內使用面積,根本無從知道,而且到最後也無法知道,因為房屋所有權證上也不體現套內使用面積。
隨著2000年9月26日北京市國土資源和房屋管理局《關於重新印發<北京市商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定>的通知》?以下簡稱通知 的執行,上述公攤面積問題的爭議有所緩解,但問題依然存在。主要問題在於購房者對銷售建築面積及房屋竣工後實測建築面積的分攤結果不公開細節存在疑義、爭議。雖然通知要求商品房預售面積的測量需由本市具有測繪資質的測繪單位承擔,但測繪單位並不是由購房者委托的,測繪單位無須向購房者負責,購房者沒有知情權。曾經出現過這種情況,對同一套房屋不同的測繪單位得出的結果不同,且誤差很大,最大誤差超過50%,這樣的結果就使購房者有理由懷疑測繪結果的公正性。
從三方面解決公攤不公的問題
怎樣解決某些項目公攤面積存在較大誤差,侵害購房者權益的問題。筆者建議從下面三個方面來著手。一是在簽訂《商品房買賣合同》時在合同中約定公攤面積增加的處理方式。2001年正式啟用的新版格式合同第五條只規定了建築面積出現誤差時的處理方式,而沒有規定公攤面積出現誤差時的處理方式。因為有些情況下,建築面積沒有變化或變化幅度在正負3%之內,套內建築面積不變或變小,但公攤面積卻增加了,如果出現這種情況,按新版格式合同的約定,開發商並未違約,但實際上購房者的套內建築面積與總的建築面積的比例變小了,也就是說購房者的利益被侵害了。為避免這種情況的出現,在簽訂合同時補充協議中應明確約定:在公攤面積增加超過一定幅度時,買受人有權退房或公攤面積增加部分買受人不承擔房價款。同時在補充協議中約定,如對公攤面積的測量結果有疑問,雙方事先指定一個公認的測量機構,或者由買受人選定一個有資質的測量機構對結果重新進行測量,最後以該機構的測量結果為准,如果測量結果在正常的誤差范圍內,由買受人承擔測量費用,如測量結果誤差較大,那麼由出賣人承擔測量費用。二是建立我國獨立的測量師制度。測量師及執業機構由政府嚴格監管。測量師既可以接受開發商、政府的委托,也可以接受購房者個人的委托。如果測量師的測量結果有誤差,超過允許的誤差范圍,那麼測量師及其執業機構要承擔相應的民事責任,而且政府主管機關應對其重罰,這樣就能降低出現測量師舞弊行為的可能性。三是政府主管機關制定相應的法規,如建立開發商對公攤面積數據的公示制度,即責令開發商在與購房者簽訂合同之前,開發商應出具有資質的測繪部門測算的套內建築面積、套內使用面積、總的公攤面積及應分攤的每一部位的詳細公攤數值,並公布測算數據的測算人、負責人、負責機構。
總之,從長遠來看,商品房的銷售計量依據應從目前的以建築面積計量過渡到以套內使用面積來計量,最後取消以建築面積來計量的依據。當然,在這個轉變過程中,其它與之相關的法律法規也應隨之變化,如物業費的收取依據、取暖費的收取依據等都是以建築面積來計量的,以後相應的也要做出適當的調整。規范商品房買賣過程當中的測量問題以及解決以什麼方式來作為商品房銷售的計量單位問題,關系到市場經濟中的公平、公正問題。在政府主管部門管理到位的前提下,處於弱勢群體一方的合法權益是能得到保證的,買賣雙方的權利、義務也會漸漸趨向於一致。(劉桂林曹岩)
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