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商品房延期交房是長期以來比較普遍的問題,面對這類事件,明智的開發商應該是痛痛快快按照合同的約定向購房人交付違約金,同時說明情況,贏得客戶的諒解,而決不是讓矛盾發展。
延期交房本身就是開發商違約,它的直接後果是給購房者帶來各種各樣的不便:有的原房已賣,到了約定騰房時間騰出舊房卻無處可住;有的已經與房屋裝修公司簽訂了裝修協議交了訂金,卻遲遲不能裝修;有的甚至約定了婚期,因延期入住而不得不一再改變婚期等。在這種情況下,開發商如果再拒不賠付違約金,糾紛再所難免。
糾紛一旦起來,開發商的日子並不好過。購房者不停地來找,開發商要麼絞盡腦汁編理由,要麼就是躲,要麼是『要錢沒有,要命有一條』地耍蠻,這些做法都只能使矛盾激化。最後發展成購房人集體上訪,或把開發商告上法庭。
其實,雙方都折騰得筋疲力盡之後,結果還得回到起點上來,開發商最終還要規規矩矩賠付違約金,同時賠付購房人的損失。但是大不相同的,開發商的信譽大損,這一點,開發商也許花幾倍的價錢也挽不回來。
筆者代理過的一個案子很有代表性。
某購房者與某開發商簽訂了一份購買商品房底商期房的《商品房買賣合同》,約定了交房時間,另又約定延期交房三個月內按已交房款1%支付違約金,延期交房三個月以上按已交房款的3%支付違約金。購房者按約定支付了購房款,開發商保證能按期交房。購房者買底商是為了出租,見房屋已建成一半了,認為應該按時交房問題不大,於是開始著手尋求承租人,與承租人簽訂了租賃協議,按交房時間約定了出租時間,並按承租人的要求做好了裝修准備,找好了裝修公司,簽訂了裝修協議,交納了訂金。
但是,開發商在《商品房買賣合同》約定的交房時間半年後纔交付商品房,那個底商的承租人因此終止了租賃協議。購房者多次找開發商協商要求賠償損失,但開發商以種種理由推委拒絕,無奈購房者以要求開發商支付違約金和賠償經濟損失為訴訟請求將開發商訴至法院。
在庭審中,開發商認為延遲交房是因為政府改變規劃,導致開發企業延遲開工,在此開發商主觀沒有過錯,不應承擔違約責任及賠償購房者的經濟損失。但法院認為《商品房買賣合同》是雙方意思表示一致的結果,就必須完全履行,至於因合同以外原因(只要不是不可抗力)造成合同不能履行,都與本案無關,開發商應首先按《合同》約定承擔約定的違約責任,然後可向其他責任人追究法律責任,另案起訴。購房者所談經濟損失由於沒有證據不能支持。最後,經過法官和雙方律師做工作,原、被告達成庭外和解,開發商願意按合同約定承擔違約金,並當場給付。購房者撤訴。
這個案件,如果調解不成法院判決,開發商是要敗訴的,承擔違約責任,同時還要承擔訴訟費用。如果購房人在經濟損失上能夠提供證據,開發商還要給予相應賠償。
這是因為,《商品房買賣合同》是一種經濟合同,按照我國《合同法》的規定,當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔違約責任。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償金的計算方法。合同一旦簽訂,雙方就應完全履行,包括應信守誠實信用的原則,合同的一方當事人無論遇到多大困難,除不可抗力外都必須完全履行,否則就應承擔違約責任。
擔任房地產開發企業的法律顧問多年,發現延期交房絕大部分是因為資本運作不力而導致資金缺乏造成的。那麼,為什麼開發商會把交房時間掐得那麼緊?為什麼不留出一定的富餘量?實際情況是,每一個開發商都很重視交房時間的餘量問題。但是,房地產的資本運作是一個極其復雜的過程,一個環節受阻,常常影響全局。延誤工程、延期交房也是開發商不願意看到的。他們面臨的也常常是資金短缺的困境。盡管如此,開發商對購房者,還是要嚴守誠信,按照合同辦事。面對這樣的危機,開發商最好的辦法是,首先做好資金預算,提前籌集資金,做好資金的准備工作;其次是,統計出應賠償的購房者人數,摸底造冊,為交違約金做好准備;最後,一旦到期不能交房,開發商主動登門道歉,說明情況,並賠付違約金以贏得購房者的諒解和支持。這樣做的好處是,能減少可能出現的應訴和解決糾紛的經濟損失,而最重要的是維護了企業商譽。
企業商譽是企業的生命,如果因為延期交房解決不利,鬧得滿城風雨的話,企業商譽受損,不僅對項目後期銷售和資金回流會更加不利,而且還會影響到下一個項目的開發和企業的長遠發展。
從延期交房以及延期交房的解決方法可以看出一個企業的信譽程度和對企業信譽的重視程度。一個想做大、想樹立品牌的企業應該注意避免破壞企業形象的做法。這一點,有市場規范的問題,更重要的是企業自身的守信和自律問題。
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