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即便千挑萬選,交房時的一刻總有諸多不如意。出現買房糾紛,多數購房者首先想到的是用法律武器保護自己。其實除了向法院起訴外,消費者還可以請求仲裁解決,請消費者協會調節等方式。那麼什麼情況適用什麼方式呢?
◆四種方式解決糾紛
在購買房屋的過程中,與房地產開發商發生糾紛,一般有以下幾種解決的方式:
(1)協商
協商是指當事人行使自己的合法處分權,在法律規定許可的前提下,互諒互讓,協商解決糾紛。購房者和開發商對雙方所發生的糾紛進行協商,提出一個雙方都滿意的解決方案,並就此達成一個糾紛解決協議。由雙方協商解決糾紛,對購房者和開發商來講都是最好的解決糾紛的方式,因為這種方式既省時、省力又省錢。
(2)調解
這是指在非仲裁機關和訴訟外的第三人主持下,房屋買賣糾紛的當事人達成協議解決糾紛。
(3)仲裁
仲裁是指買賣雙方當事人依據他們事先或事後達成的協議,自願將其爭議提交給雙方同意的仲裁機關,由該仲裁機關依據有關法律和事實作出裁決,以解決糾紛的一種方式。仲裁解決是終局的,對雙方當事人都有約束力,不存在當事人上訴的問題。加上仲裁簡單、靈活,因此它能比訴訟更迅速處理糾紛,同時費用更低廉。但是要采用仲裁方式解決糾紛,發生糾紛的雙方中有一方不願將糾紛提交仲裁解決,那麼就不能采用這種方式來解決糾紛。
(4)訴訟
訴訟是指買賣雙方當事人依法向人民法院提起訴訟,由人民法院依據有關法律和事實作出判決以解決糾紛的一種方式。人民法院經過審理後,就雙方之間的糾紛作出解決。由於我國實行的是二審終審制,當事人對一審法院作出的判決不服的,可以向上一級人民法院上訴。
◆消協只有調節權沒有強制權
作為消費者協會或有關的國家行政管理機關,目前擁有的只是調節權,沒有強制權。擁有強制權的只有仲裁機構和法院,消費者如果投訴,作為消費者協會或者作為國家有關行政機關進行調解之後,如果雙方達不成調解一致的話,按照法律法規可以予以中止調節,如果消費者涉及訴訟,北京市消費者協會會支持訴訟,提供相關的證據,以使消費者能夠最大限度地保護自己的合法權益。
如果向北京市消費者協會投訴,或者向各級消費者協會投訴,應該按照法律規定,向北京市消費者協會提供一個書面的投訴材料,附上自己的親筆簽名,作為一個正式的法律文件提供,同時要提供能夠支持其投訴理由的相關證據,例如發票、購房合同等。
開發商對消費者提出的各種問題不做任何回答,可以通過下面方式來解決:
1、可以向開發商發信函,當然要有一個相關的證據證明他已經收到了類似的信函,要求給予回答。
2、可以通過錄音錄像證據,證明你也跟他協商過,他不予回答。
3、如果開發商仍然逃避不予回答,可以按照《消法》第50條向國家有關的行政主管部門提起訴訟,對開發商拒不回答的這種行為作出處罰。
◆仲裁過程不公開所有時間短
幾乎所有的當事人都會諮詢律師這樣的問題:『這個案子大概多長時間能弄完?』現在大家的工作都忙,時間比較緊張,如果一個案子拖得時間太長,光精力上就受不了。
依據我國法律的有關規定,普通程序的案件,法院一審的審限是6個月,如果一方當事人不服提出上訴,則二審的審限為3個月,這就是說,從理論上說,一個案件如果在法院審理,則形成生效判決的時間可能會需要9個月,對一般人而言。這確實長了一些。
《仲裁法》中並沒有明確規定仲裁的時間限制,但是各個仲裁委員會在其仲裁規則中基本都作出明確規定。例如,北京仲裁委員會就規定,仲裁庭應當在組成後4個月(不包括對專門性問題作出鑒定的期間)內,作出仲裁裁決。這樣看來,仲裁所花費的時間比訴訟少一些。仲裁裁決一旦作出,即日就具有法律效力,這就要求當事人在進行仲裁過程中,不能有任何的錯誤、疏忽情形,否則就會對自己形成不利局面。
仲裁過程是不公開的,這與法院公開審判是不同的,這樣當事人的隱私、商業秘密等可以得到保護。法院公開審理的案件雖然越來越多。但畢竟當事人不能選擇法官。在這一點上,仲裁就有其顯著的優勢。依據我國《仲裁法》的規定,如果當事人雙方約定由一名仲裁員來裁決糾紛,則可以由當事人雙方共同選定仲裁員;如果當事雙方約定由三名仲裁員來裁決糾紛,則可各自選定一名,第三名也就是首席仲裁員,可以由雙方共同選定或委托仲裁委員會指定。
◆仲裁收費高仲裁費用可兩審
仲裁過程收費相對較高,申請仲裁時,要預繳案件受理費和案件處理費,這兩項費用加起來,幾乎相當於法院兩審的費用。這是因為,仲裁機構的部分運作費用、仲裁員的報酬等,都要從仲裁費用中支出。假設爭議金額為50萬元,仲裁費用就會達到2萬多元。當然這些仲裁費用最終會由敗裁一方承擔,因此如果申請人勝訴把握不是很大,還請多考慮考慮。
最後還要說明一點,按照我國《仲裁法》的規定,如果雙方約定以仲裁方式解決糾紛時,不能只簡單地說:『我選擇仲裁方式』,而應該在合同中明確地表達出來:1、請求仲裁的意思表示:2、仲裁事項;3、選定的仲裁委員會。例如北京仲裁委員會等,請注意,只有城市名但沒有『市』字。如果不是這樣,則仲裁協議或仲裁條款是無效的,仲裁委員會難以受理。
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自1994年1月1曰起施行的《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十條規定:經營者有下列情形之一,《中華人民共和國產品質量法》和其他有關法律、法規對處罰機關和處罰方式有規定的,依照法律、法規的規定執行;法律、法規未作規定的,由工商行政管理部門責令改正,可以根據情節單處或者並處警告、沒收違法所得、處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款,沒有違法所得的,處以一萬元以下的罰款;情節嚴重的,責令停業整頓、吊銷營業執照:
(一)生產、銷售的商品不符合保障人身、財產安全要求的;(二)在商品中摻雜、摻假,以假充真,以次充好,或者以不合格商品冒充合格商品的;(三)生產國家明令淘汰的商品或者銷售失效、變質的商品的;(四)偽造商品的產地,偽造或者冒用他人的廠名、廠址,偽造或者冒用認證標志、名優標志等質量標志的;(五)銷售的商品應當檢驗、檢疫而未檢驗、檢疫或者偽造檢驗、檢疫結果的;(六)對商品或者服務作引人誤解的虛假宣傳的;(七)對消費者提出的修理、重作,更換、退貨、補足商品數量、退還貨款和服務費用或者賠償損失的要求,故意拖延或者無理拒絕的;(八)侵害消費者人格尊嚴或者侵犯消費者人身自由的;(九)法律、法規規定的對損害消費者權益應當予以處罰的其他情形。
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