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編者按:在眾多媒體的參與下,3月15日前後一段時期內,各行各業的消費者維權活動總是開展得有聲有色。在房地產業內,隨著消費者對住宅樓盤投訴率的逐年提高,對房地產商要提高誠信的呼聲也一浪高過一浪。記者在采訪的過程中,卻聽到了另外一種聲音,即一些房地產商在非理性投訴前的無奈表白。對於公正嚴明的法律來說,維權不存在弱勢和強勢的概念。與其說一年一度的消費者維權日是一場轟轟烈烈的運動,不如說是國家關注國計民生的一個『備忘錄』。因此不管是從消費者的角度,還是從開發商的角度來說,都需要理性、長遠地看待維權。
2001年3月份,王女士采取一次性預付全部房款的方式購買了一套預售商品房。當時考慮到同住的父母年事已高,王女士選擇了一樓一套附帶小庭院的三居室。並在2002年春節前夕收到了入住通知書。可是滿心歡喜的王女士到了交房現場一看,心裡頓時涼了半截:由於前樓遮擋,陽光只能勉強通過窗戶照進客廳,但整個小庭院卻不見一點陽光。想到自己傾盡半生積蓄買來的房子卻有幾個月見不到陽光,王女士憤而將開發商告上法庭,要求退房。然而,由於開發商並沒有改變原規劃、設計,而且前後樓之間的樓間距也完全符合雙方在購房合同中的約定,因而法院經審理後認為,王女士的退房請求既無法定的退房理由,也不符合雙方約定的退房情形,因此判決王女士敗訴。該案例提醒廣大購房者不僅要清楚自己享有的法定退房權利,更要通過簽訂好購房合同為自己設定比較完善的約定退房權利。
所謂法定退房權,是指根據我國《民法通則》、《合同法》、《擔保法》、《城市房地產管理法》和建設部《商品房銷售管理辦法》(2001年6月1日起施行)等法律、規章的有關規定,購房人在沒有明確約定的情況下,所享有的在以下6種法定條件下的退房權利:
1、購房合同無效而導致退房。如果開發商的銷售行為違反了法律、行政法規的強制性規定,比如開發商已將土地設定抵押卻沒有告知購房人,開發商未取得預售許可證等等,根據法律規定,該購房合同無效,購房人有權退房。
2、購房合同被依法撤銷而導致退房。對於購房人因重大誤解而訂立的合同,或者在訂立合同時顯失公平的,或者開發商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使購房人在違背真實意思的情況下訂立的合同,購房人有權請求人民法院或者仲裁機構予以變更或者撤銷。但通常情況下,購房人想以此作為退房的理由,往往舉證較為困難。
3、套型誤差而導致退房。對於交房時的套型與設計圖紙不一致的,或相關尺寸超出約定的誤差范圍,而合同中又未約定處理方式的,購房人有權退房。這種情形適用於按套計價的預售房屋。
4、面積誤差而導致退房。根據建設部《商品房銷售管理辦法》(建設部令?2001?第88號)和北京市國土資源與房屋管理局2002年11月13日下發的《關於商品房銷售有關問題的通知》,從2003年2月1日起,凡實際測量的與合同約定的建築面積或套內建築面積誤差比絕對值其中有一項超出3%的,購房人有權退房。
5、規劃設計的變更而導致退房。開發商擅自變更規劃、設計的,或者經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的,開發商未能在變更確立之日起10日內,書面通知購房人的,購房人有權退房。
6、房屋主體結構質量不合格而導致退房。主體結構指的是承重牆、梁、柱等,如果發生地基基礎的沈降超過允許變形值,鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫,磚石結構沒有足夠的強度和剛度等質量問題,並經工程質量檢測機構重新核驗,確屬主體結構質量不合格的,購房人有權退房。當然,對於一般的門窗、牆壁等方面存在的質量問題,除非雙方有明確約定,否則,購房人無權僅據此退房。
購房人除了享有以上法定退房權利外,還可以通過簽訂購房合同及其附件以及補充協議為自己設定比較廣泛的的退房權利,這就是購房人的約定退房權。預售商品房買賣合同從法律性質上來說是一種遠期交貨合同,購房人在付出價款的同時,享有對商品房的期待利益,為了保證這種期待利益的實現,購房人應當在合同中對自己心目中的房屋的規格、設計、尺寸、性能做出盡可能的明確約定,並設定退房條件,尤其要注意要求開發商將其每一項口頭和書面的承諾落實到購房合同及其附件、補充協議的文字中去,並予以簽字認可。比如,購房人可在合同中約定在開發商逾期交房時、裝修達不到約定的標准時、自己辦理的按揭貸款未獲銀行批准時、小區的公用設施不符合雙方約定時等等,自己有權退房。這樣,一旦自己的期待不能實現或開發商的承諾不能兌現,那麼,約定退房的條件成立,自己即可以此要求退房,從而有效地避免損失。以本文開頭所提及的王女士的案件為例,如果王女士在訂立購房合同時不僅對樓間距做出約定,同時還約定前幢樓的樓高不得超出一定高度或者約定開發商應保證前幢樓建成後不得給自己庭院的采光造成任何影響,否則,自己有權退房。那麼,不難推斷,王女士將毫無疑問地取得勝訴的結局了。
明白了自己所享有的各種退房權利後,一旦購房人因為疏忽沒能在購房合同中對退房條件作出約定,那麼,以上6種法定退房權利將是購房人進行事後救濟、維護自身權益的重要法律武器。當然,需要提醒購房人的是,法定退房無論是在適用范圍還是在適用條件上都有嚴格的限制。而且,由於後四種法定退房權系由部門規章加以規定,立法位階較低,如果雙方協商一致,完全可以通過合同改變這四種情形下所規定的退房處理方式,所以購房人要特別警惕開發商通過合同附件或補充條款對上述情形下的處理方式做出特殊約定,從而剝奪了自己的退房權利。因此,仔細審查各種合同附件,詳細約定好退房條件,謹慎簽訂合同應是一名理性購房人的首選。
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