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商品房市場存在的種種問題已成了困擾消費者的大難題。中消協方面的數據表明,商品房投訴量已連續7年遞增,而有關商品房是否適用雙倍賠償更成了焦點,為此,筆者日前采訪了北京市律協消費者權益保護專業委員會主任邱寶昌律師。
消費者投訴的商品房市場問題,邱律師認為主要集中在廣告中的虛假成分、房屋的面積和質量問題、商品房的交付條件這三個方面。他對筆者說,由於房地產本身透明度很低,消費者與開發商之間信息極不對稱,消費者只能根據廣告或開發商的口頭許諾做出是否購買的決定,這為開發商做虛假廣告留下了很大的空間。
對於住房面積,邱律師說,由於在一些合同裡沒有規定哪些是公共分攤面積,哪些可以分攤,分攤多少,因此開發商很容易在裡面做手腳。
我國《消費者權益保護法》(以下稱《消法》)第49條明文規定,經營者提供商品有欺詐行為的,應當按照消費者購買商品價款的雙倍予以賠償。但消費者受到商品房欺詐時,卻被剝奪了此項權利。法院在審理商品房訴訟時,基本不依據《消法》,司法界大都認為房屋屬於不動產而不是生活消費品和必需品,不符合《消法》的要件。開發商也認為《消法》在制定時,針對的是普通商品市場存在的假冒偽劣和缺斤短兩問題,其范圍不包括商品房。
邱律師認為這些理由都是無力的,他說商品房適用《消法》的道理很簡單。首先商品房本身把商品兩個字放在房前面就是對它本質屬性的一種界定。無論是建設部或者是立法機關、司法機關,沒有一個機關能說商品房不是商品。既然是商品,消費者購買又是為了生活和消費,很顯然就適用《消法》,而不能因為商品房價值大、背景深,就認為適用該條款對開發商來說是顯失公平,這是對民法『公平』原則的片面理解。我們應該把『公平』原則不僅理解為『人人平等』,還應當理解為適用法律上的『物物平等』,這樣纔能做到真正的公平。
其次,他認為《消法》第49條所說的『商品』,既包括動產,也包括不動產,他說在1993年《消法》出臺時,立法者並未使用『動產』或者『動產商品』一詞,仍然使用『商品』一詞,旨在用『商品』一詞囊括立法者當時無法一一列舉甚至預見的各類商品。
邱律師認為,商品房是否存在欺詐行為,應該由法院委托相應的機構進行審核,法院再根據結果進行認定是否是欺詐行為,但他覺得沒有必要對具體哪些屬於商品房欺詐行為進行界定,而且國家也不可能為了商品房單獨立法,應根據國家工商局的《商品欺詐認定》進行認定。而且建議消費者在簽合同時,一定要把廣告中的內容作為合同的附件固定下來,無論開發商是否願意寫進合同。
邱律師最後向筆者介紹了去年12月12日,河南省第一例消費者訴訟商品房銷售存在欺詐行為的案件二審判定,鶴壁消費者李某獲得雙倍賠償。邱律師說,我們由此看到了希望。
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