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抵押方式因減少了債權人債務的風險,並為其收回債權款提供了最有效的保障,而被老百姓廣泛應用,其中以私房抵押最為常見,但在具體操作中卻經常因疏忽和不懂法而出現糾紛,使債權人的權益最終得不到保護。
例如:我市南開區張某向其朋友李某借錢,並以自家房屋作抵押擔保,債務到期後,張某以無錢為由拒付借款,李某即向法院起訴,要求以張某抵押給他的房屋償付借款,庭審中張某主張此房系與其妻共有,其妻未同意抵押,抵押無效,法院最終判決此抵押無效。因此,要想真正做到減少債權人的風險,使私房抵押最終有效,首先要確認設定抵押的房產合法,具體在操作中應注意以下幾類易出現糾紛的私有房產。
1、關於設定房改私房的抵押
設定房改私房的抵押,應首先清楚抵押房改房的政策,是否已經允許進入市場交易,如果不能進入市場交易,一般不能設定抵押;其次,要弄清房屋所有人的出資比例。
2、關於設定農村私房的抵押
農村私房能否抵押,法律沒有明文規定,但法律允許農村私房轉讓,根據地隨房走的原則,房屋轉讓時,其宅基地也隨之轉讓,而抵押的最終結果也不外乎宅基的轉讓,《擔保法》規定宅基地不得抵押,應是宅基地使用權不得抵押,如因房屋抵押而隨之抵押,應當允許。
3、關於設定共有房屋的抵押
夫妻共有的房屋,不論以誰的名義登記產權,均應有另一方的同意及證明文件,否則抵押無效。如果抵押的私房是按份共有的房產,那麼在設定抵押時,必須有共有人一致的簽字,或者抵押人設定的抵押范圍必須以其依法享有的份額為據,否則將會導致抵押合同無效或部分無效。
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