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有關專家認為,對於出賣方在廣告宣傳資料中就樓盤所作的說明和允諾,一般應當認定為要約邀請;如果該說明和允諾具體、確定,並對合同的訂立及商品房價格的確定有重大影響的,應當視為要約,即使未寫入合同也應當視為合同內容而具有約束力。
據了解,《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的規定》(討論稿)已經進入討論、修改階段,其司法解釋也將於近期公布。該法規對法院審理房地產案件時在保護商品房購買者的合法權益方面有更直接的權威性。有關專家認為,對於出賣方在廣告宣傳資料中就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾,一般應當認定為要約邀請;如果該說明和允諾具體、確定,並對合同的訂立及商品房價格的確定有重大影響的,應當視為要約,即使未寫入合同也應當視為合同內容而具有約束力。
廣告成官司『證供』
於2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》中規定了買賣雙方要將宣傳資料上說明的允諾正式簽訂到合同文本中纔具有法律效應,但是新司法解釋出臺後,在這方面有較大的突破,由出賣方提供的由購買方簽訂的會談(合同)文本即使未載入上述說明和允諾,也應視為合同內容,如果出賣方違約的話,應當承擔違約責任。
根據原來《合同法》第十五條規定的『商業廣告的內容符合要約規定的,視為要約』,那麼,該新司法解釋出臺並非對法律的突破,而是細化,即規定了什麼樣的具體情況可視為要約。這樣的話,關於房地產廣告將成為『呈堂證供』一事,對發展商及房地產廣告行業將產生怎樣的影響呢?
律師:『要約』打擊假廣告
廣州法丞律師事務所劉蕾菁律師認為,要約和要約邀請是有區別的。要約是指希望和他人訂立合同的意思表示,一般是向特定人發出的,而且內容必須具體確定;要約對要約人有法律約束力,要約人不能隨意變更或撤銷要約的內容。而一般的商品房廣告宣傳資料應視為要約邀請,要約邀請是指向不特定人發出的、希望他人向自己發出要約的意思表示。在法律上,寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告符合上述特征,都屬於要約邀請,一般對發出邀請人沒有約束力。
上述擬出臺的司法解釋首先肯定了一般商品房廣告宣傳資料屬於要約邀請,接著對商品房廣告在什麼情況下視為要約做了具體化的規定,即該廣告就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾是具體、確定的,並對合同的訂立及商品房價格的確定有重大影響。劉律師認為,該司法解釋出臺後,對發展商的約束力將會增強,發展商將盡量避免在廣告中出現其所售商品房的不實說明和允諾,尤其是那些對購房者來說是具體、確定的,並對購房合同的訂立及商品房價格的確定有重大影響的說明。否則即使在購房合同中沒有約定相關廣告內容,發展商沒有履行廣告中允諾的義務也可能造成違約。
廣告商:嚴審廣告很必要
廣州天機廣告公司的鄒建團經理認為,這個問題應該分為兩部分來看,首先,房地產廣告業的嚴格規范是很應該的,廣告業與政府規范是兩個方面的問題,工商部門在這方面的審核是非常嚴格的,甚至有些呆板;但是在宣傳資料上對於規劃路、容積率等硬件一定是要真實的,要明確告訴受眾的,對這一部分嚴格審查有很大的必要,可以避免日後很多糾紛,保護買家的權益;另外一方面,就是以廣告專業的眼光來看,廣告宣傳必須留有創意的空間,以美的形式來表現產品。鄒建團個人認為,廣州買家非常實在,真正一則廣告就能打動人下決心買房的事情幾乎沒有,所以最重要的還是發展商的產品本身,而且好的創意往往是從項目引申出來的,美的思維總是與優秀的作品經碰撞而產生的。所以,他個人認為該司法解釋出臺後對廣告行業的影響不會很大。
發展商:真廣告纔敢兌現
現在廣州房地產的平面廣告與電視廣告都制作得很精美,廣告公司一般都借助虛景、實景進行搭配,廣告語言也非常煽情,但是據了解,因為虛假廣告而導致的糾紛並不多見。美林基業策劃代理有限公司總經理李黎認為,賣房子的廣告都是在賣感覺,對家的感覺,對居住環境的感覺,對社區文化的一種感覺,在一則廣告裡面這些因素是不能缺少的,但是在廣告中透露的信息比如用地規劃、優惠措施等發展商是不敢弄虛作假的,一般都可以兌現。李黎說,現在廣州地產市場競爭這麼厲害,廣告信息都挺准的,很實在。所以司法解釋出臺也不會對發展商造成什麼影響。
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