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在簽訂商品房預售合同時,有些開發商或代理商往往列出許多有關買方違約責任的苛刻條款,而千方百計避開賣方違約責任的約定;或雖約定了買賣雙方的違張責任,但有關買賣雙方的違約責任之約定是不公平不對等的,對買方極為不利。因此,在與賣方簽訂商品房預售合同時,買方應要求在合同中明確賣方的違經責任,並爭取雙方違經責任的公平和對等。
比如,有的開發商或代理商的合同文本對買賣雙方違約責任是這樣約定的:"買方逾期付款,應按中國人民銀行固定資產貸款利率向賣方償付違約金,買方付款逾期20日,賣方有權終止合同,並有權沒收買方支付的定金和房價款。賣方未按期將房屋交付給買方,應按中國人民銀行固定資產貸款利率向買方支付違約金;賣方交付房屋逾期180日,買方有權終止合同,並有權要求賣方雙倍返還定金"。雖然,在上述條款中,關於賣方違約的表述不完整,關於買賣雙方違約的責任不對等。
在商品房買賣中,作為賣方,不但應按合同約定的日期交付房屋,而且應按合同約定的條件(面積、位置、裝修標准、《工程質量核驗書》等)交付房屋。因此,上述有關賣方違約的完整表述應是:"賣方未按合同約定的條件如期將房屋交付給買方......"另外,既然在買方逾期20日時,賣方有權終止合同,沒收買方支付的定金的房價款,那麼也應規定"在賣方逾期20日(不應是18日)時,買方有權終止合同,要求賣方雙倍返還定金和房價款",纔算公平、對等。此外,"賣方有權沒收買方支付的房價款"的條款本身就是不合法的。
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