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李先生:最近我看中別人按揭貸款買的一套期房,經過幾次接觸後,我們初步達成了買賣意向。由於該房屋是期房,上家有銀行的按揭貸款尚未還清,而我又必須通過貸款纔能付清房款。可以預見相關轉讓手續可能相當復雜,其間的風險也不小。為此來信請問,我在操作中應注意哪些問題纔能保證交易安全,大致有幾個步驟?
黃律師:按揭期房再轉讓涉及的問題確實不少,具體來說,主要有以下四個步驟:(一)上家基本情況調查。
主要包括該期房的權利人是不是上家;該期房權利人是一個人,還是有其他共有人,轉讓行為是否已征得其他共有人書面同意等。
(二)征得銀行的書面同意。該期房是上家向銀行按揭貸款買的,在上家沒有還清銀行貸款的情況下,該轉讓必須征得銀行的同意。另外,筆者認為,如果你也要按揭貸款,由於開發商作為銀行按揭貸款的階段性擔保人,所以上家將期房賣給你時還要征得開發商的書面同意。
(三)與上家簽訂《期房再轉讓合同》,就轉讓價格、房款的支付方式、預售登記變更手續、稅費承擔、違約責任等方面作出詳細的約定。特別是就房款支付問題,筆者建議首付款部分采取第三方、由律師事務所監管的方式進行,等到相關手續辦妥後再由監管人交給上家,以保證資金安全。
(四)根據《期房再轉讓合同》的約定,轉讓雙方到銀行、售樓處等部門辦理相關手續,包括轉按揭、合同登記直至拿到產證。
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