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很多業主介紹,在交完房款後,主動權就幾乎喪失,在房屋竣工入住時面對出現的各種問題不知如何是好。比如一名業主於2002年6月28日購某小區18#1707房子一套,合同規定,開發商的交房日期為2003年5月31日。可是在查看該樓的《建設工程竣工驗收備案表》時,發現其驗收時間為2003年9月25日。雖然有些延遲,但仍耐心等待;沒想到房子雖然按期交付了,但更大的問題出現了。當這名業主去領鑰匙時,發現18層的公寓已經儼然變成了22層,而事先業主竟然毫不知情。類似這種開發商遲延交房和變更樓層數的做法,表面上看來對住戶的影響不大;但實際上完全置業主的權利於不顧。其他樓盤中的一些業主也多對此有所反應。但大多因為自己入住的空間、環境以及諸多條件沒有多大變化,而選擇沈默。這名業主則找到了律師事務所仔細了解了自己的權利。
匯澤律師事務所的趙大瑩律師詳細講解了這種現象的發生過程以及消費者應維護的權益。首先查證了雙方的合同是合法、有效的,該合同第五條規定,開發商向業主交付房屋時,應同時提交建設工程質量監督部門出具的《北京市建設工程質量合格證書》、測繪部門實測面積數據。符合本條款所述條件後,開發商交付房屋的日期為2003年5月31日,但開發商的竣工驗收時間為2003年9月25日,也就是說開發商在此時間後纔具備交付房屋的條件。開發商延遲的時間為:3個月25天(共115天)。對於開發商的違約行為,該合同第七條又規定:『除不可抗力外,開發商未按期將房屋交付給業主的,業主有權向開發商追索違約金』。違約金支付時間為自本契約約定房屋交付之日第二日起至實際交付之日止,每延期一日,開發商按業主已支付房價款金額的萬分之一向業主支付違約金。逾期超過90日(遇法定節假日順延)開發商仍未交付房屋的,乙方(業主)有權解除本契約。契約解除自業主書面通知送達開發商之日起生效。開發商在解除契約之日起30日內須將業主已支付的房價款及利息全部退還業主,並向業主雙倍返還定金。對此,業主可以選擇:
追索開發商的違約金按日萬分之一總房款計。(如該業主的總房款為575640元,每天的違約金則為:57.564元×115天=6619.4元)
或者選擇退房:575640元+利息+定金×2。解決采取方式可與開發商協商或者依法向房產所在地法院起訴。
至於原《商品房預售契約》寫明18層公寓,交房時變為22層,開發商擅改設計的問題,業主代表曾多次找開發商商談,但開發商解釋,是施工方違反了建設合同,未按圖紙施工所致,互相推諉責任。
這種情況多是開放商為追求利益自主更改了設計,而沒有經過重新審批。對於關於開發商擅改設計的問題,《合同法》六十條規定『合同一經簽訂,雙方當事人應當按照約定全面履行自己的義務。』《合同法》第七十七條又規定『當事人協商一致,可以變更合同。』開發商未經業主同意擅自把18層公寓改變為已交房的22層公寓。這一行為,開發商顯然是違反《合同法》及合同約定義務的。至於開發商說此種違約行為是施工方違約與己無關純屬推脫違約責任的借口。因為業主買房,合同的雙方當事人是業主與開發商,買賣合同並無約定因施工方原因可以解除開發商做為賣方的責任。相反,該合同第八條約定,本契約簽訂後,因開發商變更其建築設計而影響業主購買房屋的套內面積、平面布局和使用空間的,應於30日內書面通知業主。業主於收到通知之日起30日內有權解除本契約。契約解除自業主書面通知送達開發商之日起生效。開發商在解除契約之日起30日內須將業主已付的購房款及利息退還業主,並向業主雙倍返還定金。開發商變更建築設計不告知業主的,業主有權解除本契約。開發商除應退還業主已付的房價款及利息,並向業主雙倍返還定金外,還應承擔補充協議中雙方約定的違約責任。在此項業主與開發商存在的糾紛中,顯然是開發商變更建築設計,即把18層變為22層而沒有告知業主。對此,開發商應按雙方簽訂合同的規定向業主負違約責任。如果業主就此問題與開發商達成協議則可以和解。否則業主可以向房屋所在地法院對開發商提起訴訟,到時開發商會承擔因違約對其非常不利的法律後果。
另外,如果開發商私自加蓋了4層,那還會出現沒有銷售許可證的問題。因為審批的只是1至18層的銷售許可,所以購買了這之上的4層的業主將得不到房產證。開發商想要獲得這些銷售許可的話,需要補辦一些手續:其中包括勘查設計院等施工設計單位的證明,以保證樓盤地基能承載22層,如果現有的地基承載不夠,還需要通過施工的辦法來補救,解決了這個問題後,還要向房管局交齊各種罰款。這個復雜過程將牽扯開放商的部分精力,或者由於解決不夠快捷而造成激發業主更大的矛盾,甚至影響整個樓盤的銷售。
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