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《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》已經正式施行。該司法解釋對於進一步規范房地產市場及人民法院審理相關房地產案件有著重大的指導意義,從本周開始,『律師說法』專欄將邀請本市的房地產律師針對新司法解釋,結合相關的司法實踐及涉及房地產方面辦案的經歷,對新司法解釋做更深度的解析。司法實踐及涉及房地產方面辦案的經歷,對新司法解釋做更深度的解析。
今年5月7日發布的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)將於6月1日施行,本人認為,該司法解釋的意義極大,現本人從七個方面,即關於該解釋出臺的背景及意義、關於廣告的法律意義、關於懲罰性賠償責任(即加倍賠償責任)、遲延交付房屋的認定及違約責任、開發商未及時辦理商品房權屬證書轉移的違約責任、合同解除權的行使及其他方面,並結合天津的現實情況,對《解釋》予以解析。
《解釋》出臺的背景及意義
商品房買賣合同糾紛只是房地產糾紛中的一類案件,此前有關房地產糾紛的司法解釋主要涉及到房地產開發經營的主體資格,國有土地使用權的出讓、轉讓、抵押、合作建房,商品房預售,商品房買賣合同無效的處理等方面的內容。隨著房地產業的迅猛發展和住房制度改革的深化,同時由於我國的不動產立法還不完善,市場機制也不健全,商品房交易行為很不規范,特別是一些房地產開發企業嚴重違反誠實信用原則,有的制作虛假廣告,設立定金圈套,甚至一房多售,利用商品房買賣合同欺詐買受人,有的商品房則存在嚴重質量問題,更多的是利用簽約優勢和法律規定的不完善在合同條款上做文章,使購房者權利受到損害,這都嚴重損害了買受人的合法權益。在消費者協會的統計資料中,商品房買賣糾紛被列為當前十大投訴熱點之一,已經成為社會關注的焦點。由於商品房買賣合同糾紛逐年增加,而相關法律規定比較原則,人民法院在處理此類糾紛中也遇到了許多具體適用法律的難題,該《解釋》正是在此背景下產生的。
《解釋》產生的積極影響
《解釋》的公布實施,將有利於推動我國商品房交易市場的健康發展。我國取消福利性住房分配制度後,城鎮居民的住房轉向市場化和商品化。為了推進住房制度改革的深化,必須維護商品房市場的正常秩序。但由於我國商品房市場仍處於發育階段,不僅相關的法律不完善,而且政府的一些行政行為和市場主體的一些經營行為也不規范,特別是虛假廣告、虛假承諾、無證銷售、面積不實等不法行為,不僅背離了市場誠信原則,而且引發了許多糾紛,影響了社會的穩定(如本市常有抗議開發商不法行為的靜坐)。因此,《解釋》的出臺對規范房地產開發經營行為,維護商品房市場秩序,促進商品房市場誠信體系的建立,推動我國住房制度改革的深化,都將產生積極的影響。
《解釋》保護買受人合法權益
《解釋》有利於保護買受人的合法權益。房屋是人類賴以生存的基礎。據相關資料表明,目前商品房近90%是由個人購買的。商品房買賣作為一種民事合同法律關系,當事人雙方均應平等地受法律保護。但由於商品房市場的特殊性和實際情況,買受人相對於出賣人而言處於弱勢地位,而出賣人也往往利用其優勢地位損害買受人的利益。《解釋》的內容,始終體現了在對雙方當事人平等保護的前提下,注重對買受人的合法權益的保護,體現了以人為本的精神。如,在對商品房銷售廣告和宣傳資料的認定、懲罰性賠償責任的適用、房屋質量和面積誤差的處理及各類違約責任的問題上均依法明確了出賣人負有較重的責任。所以,《解釋》的公布和實施,對充分保護買受人的合法權益和制裁違法經營行為具有非常重要的意義。
《解釋》的公布實施,有利於國家法制的統一,也有利於遏制個別法官濫用自由裁量權。商品房買賣合同糾紛作為一種法律關系,是比較復雜的民事案件,由於我國相關的法律還不完善,所以,近幾年來,各級人民法院在處理此類糾紛時適用法律也不完全統一。這不僅不利於平等保護當事人的合法權益,不符合法制統一的原則,也為不法商人賄賂司法人員以及行政乾預司法提供了生存空間。《解釋》的制定出臺,為人民法院正確、公正、及時的處理商品房買賣合同糾紛,公平保護當事人合法權益提供了法律依據。
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