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『真沒想到年初定下的炒房利潤翻番目標,如今成了「深度套牢」。如果明年春天不能解套,我的資金可能就會徹底崩盤。』臨近歲末,雄心勃勃試圖在炒房中賺錢的廣西炒房人黃寧寧感慨地說。她的說法道出了今年炒房族的共同境況。
炒房族『翻番賬』:最怕昇值幅度小
2007年3月之後,從廣西移居深圳的黃寧寧加入了深圳的『炒房族』。她直接通過各種渠道向中資、外資銀行貸款近千萬元,購買了20多套關內、關外的樓房,甚至南山區半島城邦價格高達每平方米40000元的樓盤,她也一口氣購買了3套。廣西南寧、北海等地樓盤價格上揚時,她也分別購買了近10套房子。
黃寧寧說:『全都是想等著昇值,然後出售獲利的,從來沒想過自己住。按照年初增長速度,年末價格翻1-2番沒有什麼問題。』
記者在采訪中了解到,類似黃寧寧這樣的『炒房族』,都有自己的一套『翻番賬』:每個月的房租一定要比得上銀行的月供,以蘭溪谷150平方米房子為例,房租為每套每月15000元,房子總價值目前超過400萬元。房價不漲的情況下,首付需要120萬元,當年的收益應該是房租收入18萬元減去貸款利息,這個收益遠遠要比將120萬元存在銀行定期存折裡強。
『更重要的是房價的上漲帶來的效益,按照深圳房價增長速度,到年末的時候,南山區一帶的樓盤價格會比現在高一倍甚至兩倍。』10月份返回柳州老家度假、同樣加入『炒房族』的周箐箐說。
不過,『炒房族』也有不小的風險,在深圳,買賣房屋的傭金、營業稅等支出就佔了總成本的10%以上,銀行利息7%-8%,這意味著20%以內的昇值都是虧本保本的,要達到20%以上的昇值纔能賺錢,纔能盈利。
調控棒打『七寸』 『深度套牢』成『房東』
『真是看走了眼,調控政策那麼厲害,我們真的全部都要成為房東了。』臨近年末,返鄉尋找同學『周轉資金』,幫忙支付銀行利息的黃寧寧頗為無奈地說。
進入9月份以來,以北京、上海、深圳為代表的熱點城市,一方面房價在悄然下降,另一方面樓市的交易量急劇萎縮。1月份深圳住房銷售單月成交80.26萬平方米,而到了10月份,成交量卻只有15.36萬平方米,創下3年來新低,房地產市場突然由熱轉冷。
世聯行研究中心的數據顯示,在二手樓市場方面,深圳1月—7月成交活躍,投資現象比較普遍,成交量節節攀昇,其中4月日均成交套數達到今年的歷史最高點414套,成交價格也從年初的每平方米8996元飆昇至7月份的每平方米13299元,漲幅達到48%。深圳中原的數據顯示,10月份深圳市共成交二手住宅約2800套,成交面積21.9萬平方米。而6月份時,成交量為12100套及101.4萬平方米,10月成交套數及面積僅分別相當於6月時的23%、22%。
不少被『套牢』的『房東』,對中央抑制資金流動量的宏觀調控政策感觸頗深。9月15日,央行宣布上調金融機構人民幣存貸款基准利率,是今年以來的第五次加息,在連續加息後,個人自營性房貸利率5年期以上已調高至7.83%。若采用等額還款方式,按揭50萬元30年期的客戶月供就要增加300多元。這會對自住購房需求形成壓制,就削弱了市場的承接力。
9月27日,央行和銀監會聯合發布《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,要求已貸款買房的個人,再利用貸款所購第二套(含)以上住房首付不得低於四成,且貸款利率上浮至基准利率的1.1倍。此舉不但加大了炒房的成本,也增加了炒房的風險。
『套牢』之後更怕『深度調控』
記者在采訪中發現,不少被『套牢』的『炒房族』還在期待著明年一季度銀行貸款額度松動,樓盤『接單』人群增多為自己迎來『解套』甚至『獲利』的良機。
常年在珠三角一帶從事房地產開發的商人韋強認為,2002年以來,幾乎每到年末都會出現樓盤價格下滑,但成交量同時下跌的情況。從資金鏈的結構考慮,主要是因為年末各大銀行貸款額度將紛紛告罄,二手樓交易可能無法獲得貸款。缺乏資金支持飆昇的樓市價格肯定會出現下滑。與此同時,前期高位接單的『炒房族』並不願意低價交易,從而形成『價跌量減』的銷售態勢。
韋強說:『按照以往的慣例,每年元旦過後,銀行進入新一年度貸款期後,將會有更多資金湧入市場,這就為樓市價格飆昇提供了充足的資金來源。』
不過,記者采訪的多位『炒房族』均認為,由於中央經濟工作會議已經為明年適度從緊的調控政策定了調,這就意味著明年貨幣市場的投放量將縮減,加上央行對第二套房認定標准實施,明年中央還將出臺更多遏制資金流動性的措施,『深度套牢』很可能將成為『炒房族』不得不面對的現實。
研究投資理財問題的專家、平石資產管理公司中國市場部負責人張天運認為,投資房產一定不能寄希望於一夜暴富。將大量資金全部投資房產,肯定會面臨不小的風險。對於已經被『套牢』的炒房族來說,在明年緊縮政策已經確定的情況下,適當減少購房數量,降低預期的投資回報率,減小資金風險,是比較明智的做法。
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