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12月11日,中國房地產業協會會長宋春華在『2007中國房地產市場形勢分析報告會』上表示,08年物業稅有出臺的可能;而在2007年12月16日舉行的『改變城市的力量』中國地產峰會上,作為物業稅政策研究制定工作參與者的北京大學不動產研究中心主任馮長春,也稱物業稅可能明年試點,而且最先從商業地產開始征收。
在采訪京城知名代理機構的時候,眾多專業人士也都認為物業稅開征將成為2008年最值得期待、對房地產市場最具影響力的事件。
那麼,在『物業稅開征勢在必行』的呼聲越來越高時,我們所關心的,依舊是物業稅將給我們帶來什麼影響。
將從根本上抑制投機、囤積熱潮
物業稅的開征,帶來持有成本的提高,將抑制市場的自住購房和長期投資購房需求,進而打擊投機需求;從長期來看,物業稅主要是要根據土地的價值變化情況,進行收費。因此,物業稅將會減少業主持有物業預期享有的未來土地增值收益。因此,物業稅的開征將會打擊土地市場的囤積投機熱,降低房地產市場投資的活躍度。
如果物業稅征收涉及到二級市場,那麼也將對炒樓行為起到一定的抑制作用。之所以起到這種效果,是因為土地增值必定帶動物業稅上漲,即便樓盤昇值了,那麼新買家面對越來越重的稅負難免顧慮重重。所以對於增值的樓盤來說,很有可能出現有價無市的現象,炒家自然難以高價出手套現。
或將促進房價回歸理性
但房價下降可能性不大物業稅關系到國家稅制改革的推進和財政體系的進一步完善,但對地產業人士和普通民眾而言,最關注的莫過於物業稅將對房價產生的影響。
就目前中國商品住宅價格而言,決定房價的因素大致有以下幾個:供求關系是第一因素,政策取向是第二因素,產品成本構成是第三因素,產品質量是第四因素,開發商企業及項目品牌可歸為第五因素,其他還有通貨膨脹等。物業稅的出臺,將主要影響到產品成本,目前的房價包含了幾十種稅費,如果加上土地出讓金,則形成了很大部分的房價構成成本,而物業稅的實質在於把這些稅費均攤成70份(以住宅為例),由開發商的頭上轉移到小業主的頭上,按年收費。這樣,則產品成本將大幅降低,從而使房價下降。
有專家分析,在目前的房價中,稅費及房產商利潤佔到了60%,建築成本只佔40%.中國一直一次性征收包括土地出讓金在內的稅費。若開征物業稅,意味著把一次性征收的稅費在房產保有期間分批繳納,一般為70年。如果真的開征物業稅,房價至少將有一個不小的調整,這對國內或者說北京的房地產市場的走勢無疑將有著非常大的影響。
不過,物業稅有利於抑制房價,但房價下跌的可能性並不大,外界猜測的會狂跌30%~40%很難出現。物業稅影響的更多的是投資需求,而中國自住性需求仍然十分強勁,而相應的供給結構性改變(從大戶型到中小戶型)還需要時間,所以普通商品房價格仍將有較好支橕,而高檔商品房在目前投資和投機需求推動下泡沫較大,所以征收物業稅對這部分的抑制將較為明顯,從而對高檔商品房房價階段性打壓,但價格下跌如否取決於稅基及政府政策執行的力度,長期來看由於供應有限,所以價格仍看好。
對二三線城市影響力巨大
當北京、上海這些超級城市的房地產市場處於幾近瘋狂的狀態中時,許多開發商開始在二三線城市大展拳腳。然而,亞豪房地產機構的董事長王佩民對記者表示,如果物業稅出臺,開發商以後在二、三線城市的開發也要非常慎重。經過考察可以發現,當地很多居民家裡有兩三套住房,但沒有出租的市場,房價便宜買了只能空著,如果持有還有比較高的稅費,房屋持有的成本就會過高,這勢必會抑制本地的房地產市場發展。另外,他們依靠周邊的農村人口湧入城市來釋放手中的房源,速度會比北京這樣的超級城市速度慢得多,所以物業稅的出臺對二、三線城市的影響,遠遠會大於像北京、上海這樣的超級城市。
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