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事件描述:
近期,在一系列針對房地產行業的調控政策打擊下,出於對行業拐點來臨的擔懮,整個房地產板塊在前期深幅調整的基礎上再次放量下挫,顯示機構同樣對行業後市的分歧,原因不外乎三個方面:會否出臺更為嚴厲的政策調控?廣州深圳的樓盤降價現象會否在全國蔓延?房地產企業原本較為確定性的業績增長是否將發生變化?
評論:
1. 08年調控將成為常態,但是政策效果有待觀察。在之前我們對於08年的行業策略報告中就已經提到,調控將成為08年行業政策的常態,其實嚴格來說,2006年至今,行業就一直是處於這種常態之下,這期間,國務院及中國人民銀行、建設部、發改委、國家稅務總局等部門相繼出臺了一系列調控政策。
很明顯,07年以來政策出臺的頻率相比06年已經降低了很多,我們預計由於房價上漲過快,以及目前供應結構的不合理等主要問題依然突出,未來針對房地產行業的宏觀調控仍將是常態,但保證中小戶型普通住宅供應量的調控思路不會發生根本變化,落實和對之前政策的明確以及糾偏可能會成為調控重點。調控對市場的心理影響很可能會大與實際影響,新政策執行中的復雜性和面臨的諸多問題決定了其對市場的最終效果還有待觀察。
2.部分泡沫過大區域的價格大幅回調是市場的自我修正,成為普遍現象的概率很小。自11月中旬開始,廣州、深圳的樓盤降價消息開始不絕於耳,部分樓盤降價相比最高價達20%以上。在重點城市都出現成交量驟減的狀況之下,市場開始擔心『南風北吹』。我們認為,廣深地區的房價調整是市場規律的必然體現,但不會成為普遍現象。一年多以來,深圳房價領跑全國已經不是什麼新聞。根據相關數據,從2006年9000元,到2007年7月深圳中心區的房屋均價已突破每平方米20000元,兩年的時間,深圳房價增長率與GDP增長率之比已經達到2.68,超過了2.0的泡沫預警線。深圳半年內房價暴漲超七成,高檔的樓盤已超過九成,房價直逼香港,瘋狂炒作跡象十分明顯。廣州房價漲幅雖然不及深圳,但是數據顯示,今年7月份廣州十區房價已經飆昇至9473元/平方米,半年的時間上漲了近2000元,漲幅達到25.95%。因此,前期市場的非理性過快上漲、政策擠壓下投機資金的撤出、投資比例過高、本地購買力有限等因素的共同作用下,這些地區房價的快速下跌也就在情理之中了。我們注意到這樣一則信息,萬科對廣州的四處新盤以低於周邊均價20%的開盤價進行銷售,結果出現了當地多年未有購房者通宵排隊購房的盛況,所有房源開盤即售罄。這說明真實需求是非常強勁的,只要價格達到購房者的心理價位,這種需求隨時會釋放出來。近期市場對王石認同『拐點論』的熱炒終於使得王石在其博客上澄清,他所稱的拐點並不是指房價從上漲到下跌的拐點,更不是從大漲到大跌的拐點,而是從快速上漲到理性調整的拐點。
根據國家統計局公布的數據,11月的國房景氣指數創出了40個月以來的新高至106.59點,環比上昇0.85點,同比上昇2.67點,這也是該指數自今年4月份以來的連續第8個月上漲;另外,2007年11月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%,環比上漲0.8%。同時,北京、上海雖然成交量也開始萎縮,但是房價並沒有出現明顯的下跌。因此我們並不認為這種大幅度的降價風潮將蔓延到全國,一方面這更多的是一種市場規律的體現,個別地區市場非理性的上漲必定會自我修正,這些地區房價的走穩可能需要一段較長的時間;另一方面也是開發商順應市場的正常反應,因為規模較大的房地產企業提昇利潤率或者加快項目周轉率都能夠保證業績增長。在CPI高企的大環境下,不動產的保值昇值功能將逐漸體現,尤其對於泡沫並不明顯、自主性需求為主以及購買能力較強的地區,房價的運行更可能是穩中有昇。
3.優勢企業的競爭力將在調控中得到增強,業績增長仍將維持。政策對行業泡沫的擠壓有利於優勢企業提昇行業集中度和競爭力,一些無品牌和規模優勢的中小企業面臨的競爭壓力將會越來越大,銀行及二級市場融資困難將繃緊資金鏈,使得一些中小企業面臨被市場淘汰,這同時給龍頭公司提供了擴大市場和行業集中度的機會,尤其是融資渠道暢通、今年已在資本市場完成融資的公司值得我們關注。目前行業龍頭萬科的市場佔有率也只有1.5%,提昇空間還非常大。此外,行業整體的業績增長將維持。因為我們注意到,即使部分區域的房價調整,也是前期上漲之後的調整,成交量的萎縮也是前期放量之後的萎縮。只要調整幅度小於漲幅,長期趨勢就不會改變;剛性需求的暫時壓抑不會是長期現象,始終需要釋放。因此對於實力雄厚、具有一定品牌並能夠靈活調整經營策略的企業,尤其是預收賬款充沛、存貨充足的公司業績增長的確定性不改。
4.市場下跌往往矯枉過正,長期投資機會顯現。近期房地產板塊的大幅調整無疑有過度的嫌疑,但同時也反映了機構對行業未來發展的分歧。我們認為,現在斷言整個行業進入拐點還為時過早,行業向上的大趨勢沒有變化,但是局部會有糾錯性的調整,因為如果整個行業硬著陸,對整個經濟的負面影響是全局性的,政府也一定不願意看到這樣的局面出現。雖然整個房地產板塊在短期內底部反轉的可能性不大,但是我們認為長期投資機會已開始顯現,我們關注抗風險能力較強和受益行業整合的龍頭公司萬科A、保利地產,以及未來有持續發展能力或龐大資產注入預期的二線龍頭名流置業、上實發展等。
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