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近幾天,國內房地產市場陰雨綿綿,寒氣逼人。一方面是一線城市樓市銷售急劇轉冷,有價無市的現象明顯增加;另一方面是國家各項緊縮政策直逼房地產市場,大有房價不下跌不罷休之勢。這種形勢,在國內股市中有十分明顯的反映,房地產股成了領銜下跌的主力。
很巧合的是,國內房地產龍頭萬科近日又給出了兩個信號。一個是國內媒體日前廣泛報道,萬科董事長王石表態,國內房地產市場出現了拐點。此番表態之後,萬科又傳出了『降價售樓』的舉動。據報道,萬科旗下位於廣州老城荔灣區的金色康苑項目,市場一直估計每平方米售價可達2萬元,怎料12月中開盤後,每平方米售價僅1.3萬至1.4萬元。由於每平方米售價較周邊的住宅便宜3000至4000元,推出的156套房,在數小時內被搶購一空。
身為國內房地產界領軍企業的萬科,都發出了這樣明顯的兩個信號,這似乎『印證』了公眾的判斷:國內房地產市場終於到拐點了。事實是否真的如此呢?
在我們看來,與其說是房地產市場出現了拐點,不如說是社會公眾期盼房地產市場出現拐點。然而,情感代表不了理智,願望也不能代替客觀分析。社會學意義上的分析結論,更不能代替市場規律的作用。但輿論的喧囂和政策的密集出臺,使得不少人士對市場趨勢的判斷失去了方向感。
其實,判斷國內房地產市場出現拐點還為時尚早。綜合起來,理由有如下幾點:
首先,雖然一線城市的房地產價格漲勢出現放緩,交易量也在縮小,但二三線城市市場依然火熱。據國家發改委的相關數據,今年前10個月二三線城市房價呈現漲幅加快的趨勢,在市場需求旺盛的情況下,市場供需矛盾開始突出。烏魯木齊、北海10月份新建商品住房銷售價格同比分別上漲18.5%和17.7%。與此同時,長三角地區部分二線城市房價也出現回昇勢頭,其中,杭州、寧波10月份新建商品住房銷售價格同比分別上漲10.8%和19.1%。
其次,一線城市的房地產市場是否開始萎縮,目前仍然難以確定。從目前的房價漲勢和銷售情況來看,似乎有這種跡象。但這離具有『趨勢反轉』意味的拐點,還有很大距離。據我們掌握的情況,一線城市的房地產市場『萎縮』也有可疑之處。比如,在某一線大城市,政府專門成立了一個班子處理本市的房地產數據。如何統計,如何發布,如何調整,都有專門的安排。不能說是統計造假,但確定哪些屬於統計范圍,則是可以調整的。
此外,判斷一線城市房地產市場是否萎縮,一個重要的『觀察窗口』是看土地市場。據我們掌握的情況,目前在一二線城市,土地拍賣市場依然在低調之下保持著活躍,競爭十分激烈。有房地產開發商謹慎地想趁年底在上海拿一些土地儲備,卻吃驚地發現,現在參與拿地競爭的有實力的開發商比過去更多了。大家都不傻,不會在房地產市場出現拐點時還往水裡跳。只要市場不出現大轉折,儲備土地就是個『硬道理』。
最為重要的原因,恐怕還是流動性過剩。在目前的通貨膨脹預期之下,在當前的利率和匯率政策的局限空間之下,在當前流動性過剩的情況下,房地產作為一種重要的投資品,有什麼理由在短期內就面臨拐點的到來呢?
因此,我們的結論還是:判斷國內樓市拐點到來還為時尚早。如果拿這種判斷來指導2008年的決策,風險可能就更大了。
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