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昨天(20日)央行宣布今年第六次加息,但與購房者休戚相關的5年期以上長期貸款以及公積金貸款利率沒有變化。
業內人士認為,央行不再增加購房者還貸壓力,可以看做是一個穩定樓市的信號。短期來看,信貸壓力加大,房地產商可能加速銷售,房價可能會出現回調;但長遠看來,利率提高將使得開發商拿地、開發趨於保守,很可能導致後期樓市供應量繼續減少。
穩定樓市信號
復旦大學房地產研究中心主任華偉表示,從加息覆蓋范圍來看,此次加息並不是針對房地產行業,對行業有直接影響的長期貸款以及公積金貸款利率都沒有進行調整,顯示出穩定樓市的信號。
昨天發改委公布的統計數據顯示,11月份全國房價同比上漲10.5%,創兩年新高,其中新建商品住房銷售價格同比上漲12.2%;而被認為樓市遇冷的深圳地區房價漲幅則達到17%。
仲量聯行亞太區董事陳立民表示,短期貸款利率上調,長期貸款和公積金貸款利率不變,說明購房人的利息成本不會上昇,上昇的是開發商的工程貸款。也就是說,買房需求不受此次加息影響,受影響的是開發商的開發成本。
對於資本雄厚的開發商來說,他們會盡快開盤銷售,以降低利息成本,而對於資金實力本來就較弱的開發商而言,可能出現賣盤退場的現象。因此,樓市短期供應可能會有所增加,並出現一些樓盤降價銷售的局面。
但陳立民認為,就上海而言,樓市繼續朝上的趨勢不太會出現改變。
影響長期供應量
易居房地產研究院高級研究員楊紅旭也認為,CPI過高數據早已預示此次加息的到來。加息的主要目的不是抑制樓市泡沫,而是緩解通貨膨脹的壓力,防范經濟過熱。
就單次加息而言,對樓市的影響微乎其微。但不斷加息之後,總歸有一天會到達一個臨界點,會產生由量變到質變的飛躍。美國經過17次加息之後,纔逼使樓市出現拐點,今年以來更激發了次級抵押貸款危機,而且波及全球資本市場。
雖然今年以來,房地產企業股市融資增加,對銀行貸款的依賴度有所下降,但幅度並不大。假如其他市場要素不變,如拿地價格、建材價格、稅費水平、銷售價格等不變,那麼提高利率必然會降低開發商的利潤率,貸款成本提高之後,將迫使開發商加快項目開發周轉期,減少囤地行為,追求資金回籠速度,以盡量節省財務費用。
長期來看,提高利率會增加開發成本,使開發商行為趨於穩定或保守,因而導致供應量的減少。
提前還貸高峰到來
隨著今年以來貸款利率的不斷提高,部分貸款購房者還貸負擔有所加大。
今年以來5年期以上公積金貸款利率已累計上調了54個基點。因還貸要按年度計算,對於貸款買房的百姓來說,從明年起,還貸成本將有一定程度的上昇。以個人向銀行按揭40萬元20年期的房貸粗略計算,今年以來利率調整將給貸款買房者多增加百元以上的月供負擔。
由於商業貸款還款成本更大,年底以前一些銀行正迎來提前還貸的高峰。在一些房貸業務量大的銀行,辦理還款業務的客戶還需進行提前預約。
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